2023年7月13日，中指研究院主办了“转型构建新模式，开拓代建新蓝海”——2023优秀代建企业线上主题论坛。活动以线上研讨的形式成功召开。
近年来，随着房地产市场深度调整，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，抢占新蓝海。与此同时，地方国企、城投公司托底拿地、“项目纾困”等成为行业发展新特征，也为代建提供了更多机会。房地产代建企业积极挖掘自身优势，以期在激烈的市场竞争中保持优势地位。
【中指观点】
新形势下房地产代建企业发展策略
1. 当前房地产代建形势
2022年以来，房地产企业纷纷成立代建平台或筹划成立代建平台，目前，全国大中型房地产企业均已涉足代建业务。房地产企业纷纷入局代建，房地产代建业务规模持续增加。2022年，房地产代建新增签约面积首次突破一亿平，代建新签规模创新高。
随着行业竞争加剧，代建费率下降，“增量不增利”趋势初现。根据中指研究院数据显示，2022年，典型代建企业净利润率均值为25.0%，较2021年下降1.7个百分点，为近5年来最低。与此同时，委托方资质也受到考验，代建企业风险加剧。随着代建门槛不断提升，房地产代建企业积极挖掘自身优势，以期在激烈的市场竞争中保持优势地位。
2. 代建企业发展策略
面对激烈的竞争，房地产代建企业可以关注托底拿地的地方国资、城投公司和政府类代建，同时，中小房企代建需求依旧存在，且拿地的非房企类科技公司也可成为代建企业的关注对象。在自身建设方面，房地产代建企业首先应重视品牌价值，夯实自身产品品质，提升项目甄别和风险管控能力，避免代建过程中因内外部因素造成的品牌受损，同时，加强自身行业标杆地位。其次，不断夯实自身实力，才能在残酷的竞争中占有一席之地。其三，代建企业需不断增强服务意识，以委托方的诉求为出发点，为委托方提供核心价值点。最后，未来还需通提升员工的能力和素质，以支持企业在多元领域的代建发展。
【嘉宾观点】
代建的底层逻辑
绿城管理作为代建行业先行者、引领者，经历品质立身、品牌溢价的发展历程，凭借母公司央企背书、上市公司主体地位、行业第一身位，以及高经营兑现度，现已进入信用赋能阶段。
当下，房地产投资端呈现去中心化趋势，政府、国央企、地方城投、金融机构成为重要投资主体。凭借专业性与服务属性，以绿城管理为代表的代建模式，将拥有广阔发展空间。
身为行业龙头，绿城管理有责任分享自身成功经验、推动行业健康发展。近期，绿城管理发布“M登山模型”，将其12年发展成功经验向全行业开源，打破行业护城河，促进从业者整体能力提升。此举有望提高代建行业整体“良品率”，以更好的经营兑现度和服务体验感，为委托方、业主创造更大价值。未来，绿城管理将承担更大社会使命，引领代建行业启航向更广阔的星辰大海。
金地管理对“代建二元能力”的思考与探索
随着土地投资主体更加多元，代建行业快速发展，然而现阶段行业标准相对缺失，“长期主义”与“短期主义”参与者并存。
代建需要核心关注的“二元能力”是价值创造能力和与委托方建立信任关系的能力，即专业力和服务力。“服务力”是代建区别于传统地产开发最大的不同，金地管理专注于代建服务体系化的建立，率先在行业内建立了体系化的服务标准和模型，打造出“服务金三角”：
1、委托方驾驶舱——代建行业首个为委托方量身打造的经营管理决策平台，核心解决项目开发过程中的信息对称问题。
2、委托方服务白皮书——代建行业首份聚焦委托方服务指南的工具白皮书，核心解决让委托方了解如何顺畅的介入到代建项目的管理过程。
3、代建服务质量体系——行业内首个针对服务质量的标准化服务体系，核心解决让代建方知道如何提供“好服务”。从委托方的“痛点、痒点、爽点”出发，以经营质量为基础，以良好的沟通服务为过程保障，以超出预期的增值服务体验为加分项，涵盖代建服务的专业服务、软性服务和增值服务三个层面。
专业创造价值——“绿色建商+地产投行”的朗诗实践
朗诗自2014年提出“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的转型升级战略至今，始终在探索从重资产的传统内房模式向轻资产化运营的发展之道。截至2022年末，朗诗拥有储备项目总可售面积为727.11万平方米，预计可售货值为1311.9亿元。其中，开发代建服务项目可售面积470.53万平方米，较2021年末明显增加，预计可售货值约828.8亿元。基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型。
近年来，中国房地产行业进入整体下行周期，房企纷纷寻求转型与业务创新。朗诗坚持“绿色建商+地产投行”的战略定位，以更灵活多样的合作模式拓展代建业务。品牌代建方面，通过引入朗诗品牌、绿建科技产品技术输出来提升产品的差异化竞争力；资本代建方面，通过整合AMC、地产基金、信托、社会资本等外部资源，实现资本+代建的合作模式；此外，在存量项目收并购方面，朗诗聚焦一二线城市及三四线城市核心区域，基于其多年的复杂项目处理经验、差异化的产品及服务，助力纾困各类不良资产。尤其是随着房企债务违约、项目停工等风险频出，项目纾困、保交楼对代建房企的综合能力提出了极高要求，也为朗诗提供了更多机会与空间。
未来，朗诗绿色管理仍将聚焦绿色开发服务业务，轻装上阵，推动企业的健康、可持续发展。
代建拓展的创新模式探索
房地产市场下行以来，中原建业主动出击，积极调整战略部署，创新业务发展模式，目前已在合伙人机制、合资平台公司、问题项目纾困等方面取得重大突破。
1. 2022年，中原建业联合优秀的城市运营、城市服务领域企业，共同成立中原建业城市合伙人理事会，旨在为理事会成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，促进更好的发展。
2. 2022年，中原建业首次提出合资平台创新业务发展模式，中原建业按一定股权比例与平台公司成立合资公司，针对平台公司名下土地或已锁定未获取土地，由合资公司进行代建管理。该模式可以实现各方利益绑定、城投折扣优惠、带动政府政绩。
3. 中原建业和AMC共同出资设立基金公司，对不良资产进行处置，用于项目的阶段性资金投入，盘活不良项目。目前中原建业已经与河南资产、东兴资产、远东资产、建融资产、杰瑞律师事务所等资方达成战略合作，并同时推进周口、商丘、新密、惠州等多个城市的资本代建业务。
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