中期业绩解读 | 万科：营收盈利遇到压力，经营类业务保持增长

8月31日，万科发布2023年半年度报告。报告期内，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。

销售：销售额达2039.4亿元，同比下降5.3%

图：2017-2023年上半年万科销售额及同比增长率情况

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数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

2023年上半年，万科销售额达2039.4亿元，同比下降5.3%。自2012年首次提出“白银时代”以来，万科销售额增长至2020年最高点的7041.5亿元。在2022年市场继续处于调整期，房地产市场明显降温的背景下，万科2022年销售金额与2021年相比下降。2023上半年，万科销售额达2039.4亿元，同比下降5.3%，合同销售面积1297.0万平方米，同比增长0.5%。

图：2023年上半年万科销售区域占比

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销售业绩主要南方、上海以及北方区域，其中上海仍是最大销售贡献区域。上半年万科实现销售面积1297.0万平方米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。从各区域的销售额来看，南方、上海、北京、东北、华中、西南、西北的销售额占比分别为15.7%、25.9%、17.5%、9.2%、12.9%、10.1%、8.6%。其中上海区域仍为最高占比，南方、上海以及北京区域总和占比接近6成，达59.1%。从区域营收和利润来看，其中南方区域营收占比20.9%权益净利润占比34.62%、上海区域营收占比39.11%权益净利润占比47.91%，远高于其他地区。

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财务：营收降低2.9%，持续保持健康财务质量和安全韧性

图：2022-2023年上半年万科营业收入和净利润情况

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数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

营业收入、净利润有所下滑。2023年上半年，营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%，盈利能力较上年同期略有减弱。万科净利润下跌原因主要是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降；每股基本盈利0.84元，同比下降20.0%；全面摊薄的净资产收益率为4.0%，较上年同期下降1.2个百分点。

财务结构稳定，有息负债主要以中长期负债为主。2023年上半年，万科的资产负债率为76.0%，债务结构进一步优化；净负债率为49.5%，较年初略升5.9个百分点。在手资金方面，万科持有货币资金1221.8亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457.0亿元。有息负债主要以中长期负债为主。截至2023年6月末，万科有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%；一年以上有息负债2756.6亿元，占比为85.8%。

信用评级处于行业领先地位。截至2023年6月31日，标普、惠誉维持万科“BBB+”的信用评级，穆迪维持万科“Baa1”的信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持万科主体信用等级AAA，评级展望“稳定”。

上半年万科主要通过中期票据进行融资，融资成本处在行业低位。2023年上半年，万科持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2023年上半年境内新增融资的综合成本为3.73%，其融资成本处在行业低位。报告期内，万科分三次完成中期票据发行，累计发行金额60亿元，最低票面利率为3.07%（3年期）。

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投资：理性投资，保障投资质量

聚焦一二线城市，坚持高质量投资。万科上半年新开工及复工计容面积约1196万平方米，完成年初计划的71.5%；竣工计容面积约1290.5万平方米，完成年初计划的40.0%。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。坚持高质量投资，通过投资地图发现结构性机会，持续拓展市场和客户基数好、具备成熟产品解决方案、财务指标优秀的项目。1-6月累计获取新增土储11宗，均位于一二线城市，权益计容规划建筑面积129.26万平方米，权益地价总额约174.74亿元。截至报告期末，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10773.6万平方米。其中在建项目计容建筑面积约7310.7万平方米，权益计容建筑面积约4660.4万平方米；规划中项目计容建筑面积约3462.9万平方米，权益计容建筑面积约2200.7万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，报告期末此类项目总计容建筑面积约382.7万平方米。

图：2023上半年万科新增项目情况

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数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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业务：经营业务巩固优势，物流及长租业务表现亮眼

非开发业务经营能力不断提升。万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，在巩固提升开发业务能力的同时，经营服务业务2023年上半年也保持了良好的增长态势，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

其中，租赁住宅业务2023上半年营收16.4亿元，同比增长10.6%。截至2023年6月末，万科租赁住宅业务已经布局34个城市，累计开业17.39万间，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等27个城市排名前三，规模处在行业领先地位，已开业项目整体间天出租率达95.9%。运营效率稳中提升。泊寓保持行业领先的获客效率及成本优势，其中自有渠道获客占比82.3%，较2022年提高1.4个百分点；营销费用率0.43%，较2022年下降0.34个百分点；前台GOP利润率89.4%，较2022年提高1.9个百分点。

万物云上半年营收161.1亿元，同比增长12.2%。截至2023年6月末，上半年万物云蝶城数量从年初的584个增长到601个。截至6月底，万物云共推进150个蝶城的供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目，提升整体基础住宅物业服务毛利率至16.8%，同比提升3.1个百分点。

物流仓储上半年营收19.5亿元，同比增长17%。截至2023年6月末，万纬物流新开业4个冷链园区，可租赁建筑面积21.6万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，其中高标库可租赁建筑面积843.7万平方米，稳定期出租率为85%，冷链可租赁建筑面积141.5万平方米，稳定期使用率为79%。

商业开发与运营总体收入稳中有升，上半年营收43.0亿元，同比增长7.3%。截至2023年6月末，万科商业累计开业经营203个商业项目（不含轻资产输出管理项目）。“印力”为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，报告期内印力已与超过10000家品牌建立良好合作，数字化会员数量2485.2万，月度活跃会员数量超过292万，上半年月活同比增长36.4%。

结语

房地产行业处于深度调整阶段，市场分化日益明显，万科坚守财财务安全底线，债务结构持续优化，实施稳健的融资策略，理性投资，保障投资质量。在巩固提升开发业务能力的同时，经营服务业务创造稳定现金流的优势逐步体现。在未来日益激烈的竞争中，万科持续保持优秀和强劲的竞争力。

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