中期业绩解读 | 保利发展：销售业绩显著增长，保质保量、品质交付

8月30日，保利发展发布2023上半年业绩公告，根据公告显示，2023上半年，保利发展面对行业调整期的巨大挑战，积极调整策略，多举措并举，销售业绩实现逆势增长，营收和净利润持续提升，盈利能力稳健，“三道红线”保持绿档。同时，公司聚焦核心城市投资布局，保质保量实现品质交付，助力企业平稳穿越行业周期。

销售显著提升，净利润保持良好

2023上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。保利发展加强市场及客户研判，抢抓市场窗口促销售，保持了业绩的平稳发展。

图：2018-2023上半年保利发展营业收入和净利润情况

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数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

营业收入增长显著，资产经营能力持续提升。2023上半年，保利发展实现营业收入1370.3亿元，同比上升23.7%，增速显著。保利发展积极推进“大物业”战略布局，保利物业营业收入71.4亿元，同比增长10.7%。资产经营方面，2023上半年，保利发展资产经营类收入22亿元，同比增长22%；其中酒店业务营收收入同比增长53%，平均入住率恢复至2019年水平，平均房价较2019年增长16%；会展业务营业收入同比增长45%。

在行业盈利空间收窄背景下，保利发展盈利能力依旧稳健。2023上半年，由于结转规模提升，保利发展净利润有小幅提升，实现净利润150.7亿元，同比增长0.8%。同时受结算权益比提升的影响，公司归母净利润122.2亿元，同比增长12.7%，充分证明其稳健的盈利性。

图：2018-2023上半年保利发展签约额及同比增长率情况

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数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

销售业绩逆势上涨，市场占有率继续提升。2023上半年，保利发展实现销售金额2368.0亿元，同比增长12.7%，增速显著；签约面积1383.1万平方米，同比增长5.8%。2023上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，全国商品销售额同比增长1.1%，商品房销售面积同比下降5.3%。在此背景下，保利发展销售额与销售面积均保持快速增长，远高于行业水平，依旧保持了较强的经营韧性。良好的销售业绩，保障了公司市场占有率持续提升，2023上半年，保利发展市场占有率3.8%，较2022年末提升0.4个百分点。

城市深耕效果显著。从区域情况来看，2023上半年，保利发展核心38城销售金额占比87%，同比提升8个百分点；销售金额超百亿城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%。2023上半年，保利发展加强市场及客户研判，抢抓市场窗口促销售，持续发挥城市深耕优势，提高精准营销水平，保持了稳健性发展。

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加大拓展力度，保质保量实现品质交付

加大拓展力度，优化资产结构。2023上半年，保利发展把握市场机会，积极补充土地资源，共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米，同比下降7%。同时，保利发展坚持聚焦核心城市和商品住宅，持续优化资源结构。2023上半年，公司在38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别为99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点。保利发展始终聚焦住宅产品，拓展货值中住宅业态占比95%。

图：2023上半年保利发展拓展总地价和拓展面积占比情况

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数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

保质保量实现品质交付。2023上半年，保利发展在保障安全质量与品质的前提下，持续完善多维度竣工、交付风险防范机制，全力保证交付11.3万套，同比增长43%，为稳定营收规模奠定基础。

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强化现金流管理，持续优化财务结构

优化资产负债结构，“三道红线”持续保持绿档水平。保利发展坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。截至2023年6月30日，保利发展货币资金余额1486亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。有息负债规模3564亿元，较期初减少250亿元。公司资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平，以稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。

图：2023上半年保利发展“三道红线”情况

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数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

紧抓资金回笼，债务结构更加合理。2023上半年，保利发展加强按揭和待收房款管理，抢抓资金回笼，实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率 96%，同比提升1.1个百分点。公司坚持以销定产，上半年新开工面积626万平方米，同比下降44%。同时，公司上半年实现经营活动现金流量净额71亿元，较去年同期增加296亿元。2023上半年，保利发展坚持债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全。截至2023年6月30日，保利发展一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。

结语

2023上半年，面对挑战和机遇并存的行业转型期，保利发展积极开展品质提升专项行动，技术上完成“天、悦、和”产品系规划，构建全过程品控体系；品牌上强化产品标识，打造品质标杆；管理上深化客户敏感点研究，针对性适配成本，实现品质更优。良好的产品力和前瞻的战略规划和执行，助力保利发展业绩实现逆势增长，保障公司平稳穿越行业周期。

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