蔡戈鸣：金地管理的价值代建之道

2023年9月14日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十届中国房地产品牌发展论坛”在北京隆重召开。

蔡戈鸣：金地管理的价值代建之道

尊敬的各位嘉宾，各位朋友，大家下午好！感谢主办方，很高兴能有机会跟大家聊一聊代建的价值。

本人在19年前加入金地集团，前面14年在地产板块工作，最近的5年负责金地集团的代建业务，所以有幸亲历了从重资产到轻资产的转型过程，也有幸见证了代建行业从一片蓝海到如今的备受关注。这几年，对于代建模式如何创造价值，我们有一些实践和思考，今天借此机会和大家分享一下。

从1993年中国第一个代建项目出现，代建行业经过了较长时间的起步摸索期；近年来，随着房地产市场深度调整，房企积极探索新的发展模式，纷纷涌入代建赛道，玩家数量激增至六十余家，2022年代建行业新签约管理面积首次突破1亿平方米，行业进入了快速成长期。

与此同时，代建业务轻资产、低风险、高收益率的特征，成为了房企抗周期、留团队和保品牌的利器，但如此的价值导向能否指导代建企业长久经营有待商榷。

关于一家企业的存在意义，管理大师彼得•德鲁克曾说过：“企业存在的理由是为社会解决问题。一个社会问题，就是一个商业机会”，诺贝尔经济奖得主哈利·科斯也讲过：“企业之所以存在，是因为它降低了社会的交易成本。” 为此，我们应从社会层面和利他角度对代建价值进行思考——代建的价值不在“低风险、高收益”，而在于能为社会和行业解决什么问题，能为委托方创造什么价值。

企业拥有的资源和能力决定了其可以为客户创造的价值，代建行业亦是如此，所以代建业务的本质是优秀房企将能力和资源进行服务输出，赋能委托方提升土地开发价值，在增量价值中获取价值回报，实现价值共享。

而代建单位的社会价值则在于通过专业赋能帮助委托方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升投资收益、开发效率和产品品质，从而推动房地产行业提升土地资源开发价值和不动产建设管理效率，这也是代建企业存在的意义。

但不同类型委托方对代建价值的需求既有共性部分，同时也存在一定差异化，概括而言，国企要的是安心，中小房企缺的是信心，资本求的是放心，商办产业方图的是省心。

为此，金地管理通过适配性的服务，为不同类型委托方提供了差异化的代建价值解决方案。面对国资类委托方，我们将在服务过程为其提供安全合规解决方案；而面对金融机构，我们则会提供资金安全和收益解决方案；由于中小房企更关注显性价值创造，为此我们将会为其提供经营创效解决方案；商办和产业方客户需求多样，所以针对这类客户我们重点提供定制化的服务方案。

国资类委托方更关注安全合规，要想做好这类项目，至少需要做到：审批权责清晰，管理留痕完备，招采环节严谨，建设成本可控，审计动作必要。

金融机构（纾困类）项目情况复杂，主要分为三种模式，不同模式下代建方的职责和工作重心也有所不同。在项目接管模式中，代建方的核心工作要点是：识别项目难点，平衡多方利益；而在项目托管模式下，代建方则要充当资方代表的角色，起到对操盘方的监督和指导作用；如果代建方接替原操盘团队，启动代建模式，则需快速实现复产复销，同时开展系统性的风险识别和销项以决定是否使用品牌。

中小房企类委托方更关注显性价值创造，对代建方要求极高，所以面对这类委托方最为重要的是：在开工前通过精准定位和方案推敲来挖潜项目的货值和利润；在项目开工后，通过精细化管理降低无效成本并提升开发效率，实现综合收益最优。

办公和产业园项目委托方通常是自建自用，但其往往对空间功能的想象力有限。对此，代建企业首先需要通过一套完善的方法论帮助委托方系统梳理其使用需求，再进行空间落位；同时，在满足使用功能和形象档次的基础上，合理的分配预算及控制成本。

代建价值的兑现，除了要有适配性的价值解决方案之外，代建服务体系和服务团队的保障也尤为重要。开发商团队，原来都是甲方，是乙方眼里的东家老财，现在转型做代建，给别的东家做乙方当掌柜。但好东家不一定能成为好掌柜，开发商转型做代建，不光要调整心态，还要有代建服务体系作支撑。

代建的本质是服务，如果代建方能够在提供代建价值解决方案的同时，通过完善的服务体系让委托方舒心，将进一步保障代建价值的实现。金地管理自成立以来，始终专注于服务体系的打造和提升，率先在行业内建立了体系化的服务标准和模型，打造出“服务金三角”体系，包括：委托方驾驶舱、《委托方服务白皮书》、《代建服务质量体系》，持续升维代建服务力，引领代建行业服务力标准革新，为委托方提供优质服务。

代建的价值是通过服务创造的，而服务的载体是项目团队。面对市场上竞企平台公司的冲击，金地管理也曾在成立初期思考过：到底是使用金地的嫡系部队来提供直营服务，还是参考施工行业采用实际承包人的联营加盟模式来扩大经营规模？结合代建业务品牌口碑的重要性，我们经过慎重的考虑，决定坚持直营，不搞加盟承包制的“平台公司”，以确保垂直管理的有效性和服务质量的均好性。

金地管理凭借完善的代建解决方案及价值保障体系，为众多委托方兑现了价值承诺。

依托金地集团母体多元化的开发能力，金地管理具备多元代建能力，提供商业代建、资本代建和政府代建三大业务，输出项目管理和咨询顾问两类服务。从17年前的2006开始涉足代建，到2018年成立金地管理专注深耕代建，金地在代建领域的耕耘开始厚积薄发，连续五年蝉联中国房地产代建TOP3。

此外，金地管理的专业服务和价值创造，也收获了众多委托方的感谢信和表扬信，这份信赖和认可更坚定了我们走价值代建之道的信心和决心。

感谢大家的聆听。最后，我想用金地管理的企业使命“成就管理者，创造管理价值”作为结尾，与业内同仁们共勉。感谢大家对代建的关注，对金地管理的支持，谢谢！

本文来自投稿，作者：中指研究院，不代表p2p信息资源网立场！如有侵权，联系管理员：202348182@qq.com删除