牛晓娟：2023中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

2023年12月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。

大家下午好！下面我们来分享下中国物业服务上市公司ESG测评研究结果。

一、2023中国物业服务上市公司ESG报告总体评价

（一）整体披露率达到92.42%，港股物业企业显著高于A股企业

60家港股上市物业服务企业，除鑫苑服务外，其余59物业企业都有ESG相关信息披露，披露率达到98.33%，显著高于A股；A股6家企业中，共2家企业发布了《环境、社会及管治报告》，较去年增加1家，披露率为33.33%。

与2021年相比，2022年样本企业披露的ESG报告越发详细，内容更加全面具体，企业能够按照相关指引规定，逐条披露，具体表现在ESG报告页数上，80页以上的报告数量明显增多，说明企业对于ESG重视程度在增加。

（二）及格率较去年提升6.97%，央国企平均得分高出民企7.55分

整体来讲，2022年物业服务企业ESG表现优于2021年。59家样本企业ESG得分均值为66.29分，较去年提升1.69分，46家企业得分超过60分，及格率达到77.97%，较去年提升6.97%；样本企业ESG得分中位数为67，较去年提升1.5分，重心上移，整体表现越来越好；上四分位数为71.5，较去年下降2分，下四分位数为61，较去年上升2.25分，50%的企业ESG总得分介入61-71.5分之间。

59家样本企业中，央国企共计13家，ESG平均得分72.42分，较全部样本高6.13分，较民营企业高7.55分。一级指标方面，环境（E）指标得分各类样本企业相差不大，社会（S）指标及公司治理（G）指标得分央国企明显优于民营企业及全样本企业。

（三）公司治理（G）表现突出，“环境管理”整体分化大

1.“产品与服务”得分提升佐证企业回归服务本质，环境责任（E）表现差

2022年，从得分率看（得分率=均值/指标分，反映某指标上各公司平均得分情况），物业服务企业在“ESG治理”、“气候变化管理”、“内部管理合规”三个指标表现较优，得分分别为0.9378、0.8262、0.7938，其中，较去年，“内部管理合规”取代“商业道德”指标升至第三位。“产品与服务”指标得分率为0.6762，较去年提升0.1354，这是物业服务企业回归服务本质的有力证据。物业服务企业迎来发展关键时期，回归服务本质，以品质服务为支撑，促进管理规模有序、有质、稳步扩张，扩大品牌影响力，延伸增值服务，才能实现可持续高质量发展。

环境责任（E）表现较差，二级指标中排名末位的三个指标全部与环境相关。在疫情管控放开、恢复生产经营的情况下，包括我国在内的全球碳排放量出现了迅速的上涨，复工复产及经济刺激计划的实施，使得排放物及污染物快速反弹。

2.样本企业整体得分趋于集中且向好，环境相关指标离散度高

2022年，从变异系数（标准差/均值，反映指标得分的离散程度）看，二级指标整体变异系数均值为0.2936，较去年降低0.0391，说明物业服务企业二级指标得分离散程度在缩小。

3.从三级指标看，“制度建设类”指标得分普遍较高，“实质性投入类”指标得分较低

除“排放物管理”、“能源管理”两个指标外，同一个二级指标下三级指标得分率呈分化特征，如“员工发展与关怀”指标下，“员工培训”、“员工沟通机制”等三级指标得分率较高，而“股权激励”得分率却较低，“产品与服务”指标下，“客户投诉”与“品质认证”得分率较高，而“研发投入”得分率较低，“社会贡献”指标下“社会应急管理”、“慈善与公益”得分率较高，而“社会投入”得分率较低。总体来讲，物业服务企业在制度建设方面，已经形成了一套较为成熟的体系，但在实质性投入方面仍需要加强。

（四）ESG得分与业绩增长正相关，公司治理（G）系数最高

我们选取营业收入、净利润、经营活动产生的现金流量净额作为衡量指标，并且用2023H1与2022H1样本企业数据变化情况来说明其可持续性。将样本企业ESG得分从高到低划分为高分档、中分档与低分档三组，高、中、低分档样本企业2023H1较2022H1营业收入保持增长的概率分别为70%、68%和55%，同样净利润及经营活动现金流量净额指标也呈现出明显的阶梯特征，保持增长的概率分别为55%、53%、45%和75%、63%、60%。此种结果也反应出样本企业ESG总得分与可持续发展能力呈正相关关系。

若将样本企业一级指标得分分别与可持续发展能力指标作相关性分析，结果显示，除环境责任（E）与净利润变化指标呈负相关关系外，其余八对指标皆呈现正相关关系，其中公司治量（G）对于提高收入贡献度最高，而社会责任（S）对于提高净利润贡献度最高，同时也是改善现金流状况的有效工具。

（五）2023中国物业服务上市公司ESG表现第三方评价

1.第三方机构评价结果

我们统计了Sustainalytics、路孚特、标普、秩鼎、Wind共5家机构针对中国物业服务上市企业截至2023年9月30日的评价结果。总体而言，各机构评价结果仍保持较大差异，海外机构评价结果相关性较高。

从各机构对企业ESG评价的相关系数来看，统计结果呈现两个特征。1）5家机构评价结果的相关系数整体较低：10组相关系数中仅有4组为正，其中2组超过0.3，各机构的评价结果相关性普遍较弱，部分机构间评分结果反而呈现负相关；2）海外评级机构相关性相对高：Sustainalytics和路孚特的评价结果相关系数达到0.91，远高于其它机构之间的结果。

从各机构对物业服务上市企业的整体历史评价来看，总体上各家机构的评价结果呈现上升趋势，且评价结果所在区间更加集中，标普的评价结果上升势头最快，在2023年仍然保持缓慢上升态势；Sustainalytics始终对该行业企业给予较高评价，秩鼎技术对该行业企业的覆盖时间最长。

2.第三方机构一致性评价

按照港交所（HS）行业分类，三级行业“物业服务及管理”（即本文提及的“物业服务行业”）位于一级行业“地产建筑业”和二级行业“地产”下。从行业间对比来看，“地产建筑业”的一致性评价位于港交所12个一级行业中间偏后位置（第9位）；单独考察“物业服务及管理”三级行业的一致性评价，其位于港交所12个一级行业的领先位置（第2位）。

从历史维度来看，物业服务行业的一致性评价结果总体呈波动上升趋势，其一致性评价结果在各行业中的排名曾长期处于落后位置，但近年来改善较为明显，尤其2023年来以港交所12个一级行业的ESG一致性评分为参考，稳定居于第2位，仅次于公用事业。

二、物业管理行业ESG发展趋势及建议

（一）国际标准发生重大变化，对披露内容与质量提出更高要求

2023年6月，国际可持续准则理事会（ISSB）正式发布了首批国际可持续披露准则（S1、S2），加速了全球ESG披露的标准化、统一化。今年4月，港交所发布咨询文件以征询市场意见，建议强制所有发行人在其ESG报告中披露与气候相关的信息，以及推出参考国际可持续准则理事会（ISSB）气候相关披露准则的新气候相关信息披露要求，并拟将作为香港上市规则附录二十七的D部分引入上市规则。另外，国内交易所并未明确公布采纳准则的具体时间，但均表示将参考ISSB准则编制上市公司ESG披露指导文件，当然，交易所也会给企业过渡时间来准备，从而逐渐符合准则要求。

在新的规则下，企业需要披露的内容与信息质量都有了进一步的扩充和提升，如在战略方面，企业需要披露其战略和商业模式对气候相关变化、发展和不确性有关的韧性分析，在指标和目标方面，要求主体披露的目标既包括主体设定的目标，也包括法律法规要求主体实现的目标。

（二）ESG生态体系逐渐形成，参与各方共同推动可持续发展

在ESG生态圈体系中，在推进可持续发展及社会责任的议程中，因参与者角色不同，其发挥的作用也各不相同。物业服务企业作为物业管理行业ESG生态圈体系的起点、主要建设者与实践者，其稳健的ESG主张是与各利益相关方之间“社会契约”的体现，在追求经济价值的同时，做好ESG信息披露更能凸显生产经营活动对社会和环境的价值。

政府等监管机构作为主要监管者与服务者，需要不断培育、支持和引导多元ESG参与主体参与进来，加强互动合作，共推可持续发展。监管者制定政策，评级者制定标准，投资者及股东作为ESG等非财务信息使用者，持续提升投资端对ESG生态体系建设的撬动作用，业主在参与的同时也是受益者，在市场各主体的共同努力下，推动建立一套可持续发展的规则体系，生态圈闭环结构已经形成。

（三）摒弃“为披露而披露”，ESG融入物业企业全业务链条

物业服务企业践行ESG，目前来看经历了三个阶段，从被动接受到主动融入企业管理，再到将ESG理念全面融入企业发展全业务流程。ESG报告作为企业向外界披露其在环境、社会、治理方面的绩效与表现的载体，最能直观地展现这一发展进程。

初期的ESG报告，因交易所强制要求，无论从篇幅、数据、排版等多个维度都呈现出“为披露而披露”，被企业视为负担；随着国家“双碳”战略目标制定与实施及人们意识的转变，越来越多的物业企业认同可持续发展的理念，主动将ESG融入企业管理，“实质重于形式”成为该阶段最重要的特征之一，打造一篇高质量的ESG报告逐渐成为企业共识；如今，物业服务企业从建立以董事会为首的ESG管治架构到关爱员工、为业主提供高品质服务，再到打造阳光绿色产业链，ESG已全面融入企业业务运营，融合发展成为时代主题。

（四）发展绿色物业成为必修课，点滴细节积蓄发展潜力

绿色物业的推广在环境效益方面，有助于企业减少能源和资源的使用，减小废弃物的产生，降低碳排放，缓解温室效应；在社会经济发展方面，绿色物业使得整个行业向低投入、低能耗、低污染和高效益方向转变，从而促进产业结构转变，改变行业增长方式，为行业带来持续的经济效益；从使用者的角度，绿色物业可为人们提供更加舒适的生活、工作与休息环境，改善生活品质，降低生活成本。

物业服务企业绿色物业开展具体措施包括：采取技术回收水资源，采用新技术降低能耗，调整能源使用结构、加大新能源使用占比，响应国家号召开展垃圾分类等。

（五）内外并举，物业服务企业积极践行社会责任

从测评体系的社会责任（S）方面讲，物业服务企业的内功打磨在于“员工责任”与“客户责任”，对外则体现为“社会贡献”。

物业服务企业“员工责任”主要体现在保障员工的基本劳工权益，保障职业健康安全，提供有竞争力的薪酬福利以及民主沟通与关爱等。“客户责任”主要体现在面对不断变化的客户需求时，能够持续优化完善物业管理服务体系，积极探索思考服务模式，提供高品质服务，提高满意度，将服务做到极致。

外在方面主要体现于“社会贡献”，包括积极融入社会治理、公共突发事件防控、助力乡村振兴等。

（六）建立风险防控“三道防线”，“气候风险”纳入风险管控

物业服务企业要实现长远的业务增长和可持续发展，有效的风险管理和内部监控是必要及不可缺少的部分。在风险应对方面，依据 “总部-城市-项目”三层次管治架构，头部物业服务企业一般都搭建了风险管理“三道防线”，在董事会为最高层的统一指挥下，在审核及风险管理委员会、风险管理团队及各职能部门的共同努力下，提升风险管理体系的有效性。

目前，应对气候变化带来的风险措施逐渐融入企业风险管控中，物业服务企业同其他风险防控一样，采取风险识别、风险评估、风险应对等一系列程序与流程，设立专门的组织架构、配置专业人员，制定相关政策制度，配以技术支撑。

以上就是我和大家进行的分享，供大家参考，谢谢大家！