2023年上海房地产市场形势总结与展望

上海政策

楼市全面松绑，降利率降首付，调整普宅认定标准，“认房不认贷”，特殊片区定向微调

土地市场

涉宅用地-年度走势：2023年上海总计成交73宗涉宅地，总建面894.03万方，溢价率受及优质地块供应占比提升影响，上升至5.83%

数据来源：中指数据CREIS

土地市场——四批次第二轮参拍房企相比上轮有所减少，底价成交地块占比高

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新房市场

2023年上海新房市场供应面积达1028.1万㎡，同比小幅下降11%，成交面积达915.81万㎡，同比小幅下降9.9%，均价上涨4.4%

数据来源：中指数据CREIS

2023年上海新房共供应12批次，供应批次及项目数量均有所上升，市场认购热情全年呈先上升再下降的趋势，年末仍处于底部

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二手市场

成交量：一季度小阳春后上海二手房市场处于低位，认房不认贷有短期刺激作用，但难掩整体颓势，年底政策刺激下有所翘尾

成交套数：2023年上海二手住宅成交套数为177393套，同比上升12.96%，但仍低于2019年同期6.62%

成交走势：一季度，受疫情封控及春节假期积压的需求释放，上海二手房市场回暖，尤其是3月份成交套数达23650套，创近2021年7月以来新高；二季度前期需求逐步释放完成，二手房市场逐步降温，成交量及部分房源挂牌价格有所下行；三季度市场量价齐跌，因9月出台认房不认贷政策叠加金九银十效应，9月成交量有所上升；四季度延续市场低位，12月中旬出台降首付及利率、调整普通住宅标准对二手房市场起到一定刺激作用。

数据来源：中指数据CREIS

二手住房-成交价：二手住宅网签备案均价43158元/㎡，环比上涨4.90%，同比上涨2.69%

成交价格：2023年12月上海二手住房成交网签备案均价为43158元/㎡，环比上涨4.90%，同比上涨2.69%。

价格指数：12月上海二手住房价格指数为64364点，环比下跌0.8%。

数据来源：中指数据CREIS

主流产品变化

面积段70-120㎡、单价段5-8万元/㎡为市场主流；客户更偏向高价产品，优质地段项目更获认可

通过2023年上海全市新房成交结构，可以发现：2023年的客群结构中置业门槛有所提高。主力面积段进一步向90-120㎡集中、主力单价段进一步向7-8万元/㎡集中。

客户购房更加注重满足居住功能， 70平以下小户型成交大幅缩减。

数据来源：中指数据CREIS

上海住宅市场展望

新房供应或将放缓，成交保持平稳，均价受置业偏好改变或将小幅上涨，二手房市场有望回暖，挂牌价逐步回归平稳

新房市场趋势展望：供应放缓，分化延续。2023年上海新房市场供应面积达1028.1万㎡，同比小幅下降11%，成交面积达915.81万㎡，同比小幅下降9.9%，成交面积降幅小于供应降幅，且受2022年上海涉宅用地成交建面为894.03万方，同比下降18.86%。预计2024年上海新房市场供应将小幅下降，或将改变2022及2023年的供过于求的情况。2023年上海新房成交均价受成交结构的变化，价格同比小幅上涨4.4%，明年受居民置业偏好的改变，成交结构亦将集中在改善及交通便捷的项目，价格也或将保持小幅上涨。

二手房市场趋势展望：量升价稳。2023年上海二手房成交量因一季度小阳春小幅上升12.96%，二季度以来成交不断下行，9月及12月在政策刺激下成交量有所上升，2024年年初二手房受年底政策影响，市场将有所回暖，在有望持续出台宽松政策的情况下，二手房成交量有望上行，而挂牌价也有望趋于稳定。

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