捐64亿！一线苦苦支撑，二三线全面崩盘，碧桂园的雷比恒大更大？

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• 来源/首席商业智慧
• 作者/首席商业智慧

引言：曾经的碧桂园多么风光无限，现在就多么窘迫困顿。

9月份，刚刚完成2500万美元到期外债利息偿还的碧桂园，10月份却不得不对1500万美元到期外债利息违约。

这个目前国内房地产的头部企业，目前有15支总计93亿美元的外债。

然而本金还没到期，单单是到期的利息就逼得碧桂园捉襟见肘，甚至不得不申请延期。后来还通过向债务方进行债务重组8支外债进行展期。

真真就是“地主家也没余粮”的地步了。

虽然碧桂园对外的公告是，要通过销售渡过难关。但是明眼人都能看出来，单纯的销售是无法让碧桂园抵御这次债务危机的。

图源：碧桂园财报

靠着2016年房地产市场“涨价去库存”大肆冲入三四线甚至是四五线城市的碧桂园，拿着“以债偿债”的模式风光了好几年。

但是在疫情冲击，三线以下城市房价跳水后，碧桂园终究是尝到了过往自己种下的高房价苦果。

但是，碧桂园沦落到如今即将爆雷的地步并不值得同情。

不论是爆雷前高层纷纷辞职，甚至有的出售优质资产和套现跑路。

还是在碧桂园风光之时，铺天盖地的负面新闻便频频被爆出：疑似虚假宣传、殴打业主等等，着实寒了广大业主和投资人的心。

碧桂园的爆雷并不值得同情，不如说，这其中的许多征兆耐人寻味。

01、炒房拉高县城房价，无视维权坑害普通人

碧桂园和恒大虽然都是广东的房企，但是二者之间的运作模式大不相同。

许家印玩得是“蛋生鸡、鸡再生蛋”的模式。

靠着用低价的方式拿到土地，再用土地到银行抵押借款，拿出钱后再用来投资建房，再用房子偿还前期债务。

许家印靠着这种模式疯狂扩张恒大，也造成了恒大如今尾大不掉的债务。

碧桂园更侧重于与房产配套的物业服务。

比如世纪之交的亚洲金融危机，碧桂园就是通过在小区里配套建设学校，成功度过了卖房危机。

也无怪乎网上总有人调侃碧桂园存在一支“保安大军”，甚至可以媲美“部队”。

然而，调侃归调侃，碧桂园的黑料可是一抓一大把。

这个把“给你一个五星级的家”作为口号的国内头部房企，在迅速向各地扩张的过程中，带来了大量的问题。

一是房价。

碧桂园把手伸向三四线甚至是四五线城市后，迅速把当地的房价给拉高了。

过去这些能够把4000元/平米作为均价的小县城，在碧桂园入驻后纷纷上涨到7000到10000元/平米。

虽然碧桂园打着高档小区的名头，出售对象都是当地的公务员、事业编、国企和私企老板之类的，但是在这群高消费人群的消费下，势必让当地房价群起而上涨。

图源：有数

二是涉嫌虚假宣传。

网上曾经有一位广东的碧桂园业主倒过苦水。

2017年他们家成为碧桂园业主，买了一套110平米的复式一层。碧桂园承诺的给他们一处花园，但是交房后才发现花园被锁了起来用不了。

除此之外，当初许诺的防盗门等交房却是贴着双面纸的泡沫门。

成为业主后，碧桂园要求他们交了一万元的新加坡马来西亚旅游费，带着他们去马来西亚看房子。强制推销不说，承诺能退还的一万多元购房押金也没了消息。

被坑害的业主不止这一个，也难怪网上许多人都在吐槽碧桂园存在虚假宣传。

但一旦有业主想站起来维权呢？碧桂园二话不说就以“铁拳”伺候。

这就是碧桂园带来的第三个问题：被报道恶意殴打业主。

2023年6月，湖南省郴州市碧桂园凤凰城出现碧桂园工程部经理殴打业主的情况。

• 2023年4月，陕西省西安市的“万达·天樾”（后来被碧桂园收购）小区业主到物业反映问题，被碧桂园的物业打到耳朵出血。

• 2023年2月，青岛李沧区的碧桂园业主向业主反映问题，被对方打到肋骨骨折，物业也因此被判有期徒刑8个月。

• 2022年11月，山西省太原市碧桂园工作人员被曝群殴业主。

• 2022年9月，河南郑州的碧桂园业主因碧桂园虚假宣传讨要说法反被打伤在地。

...

这还是在网络上被爆料出来的，那么那些潜藏在水底下，业主被欺负了却无处伸张呢？

02、一边捐赠优质资产，一边卖股准备“走为上策”？

按理来说，碧桂园债务到期可能违约，公司上下应当提前进行补救才是。

与其等到债务即将到期的最后的一天才不得已宣布“违约”，还不如在一开始就努力做出补救。

然而，碧桂园高层做出来的事情，却是耐人寻味。

先是碧桂园高层大批离职。

从创始人兼董事长的杨国强，到服务总裁李长江，再到法人杨文杰卸任。

许多碧桂园高层离职，并非是看上去的“正常人事调整”，而是带走了大量的资产。

图源：碧桂园公告

比如今年3月份从董事长岗位上退休的杨国强。

照理来说，8月份碧桂园就已经对外表现出要爆雷的迹象了，但这位前老板竟然还是将碧桂园价值64亿的优质资产以慈善的名义捐赠了出去。

图源：碧桂园杨惠妍

如果老板确实是“善心大发”也说得过去，但是这位杨老板捐赠的对象，是小女儿控股的国强基金会。

等于是杨老板用左手倒右手的方式，把碧桂园的优质资产划归到自己家名下。

至于前服务总裁李长江，则是疯狂套现8000多万元人民币的股份，套现完成后，辞职，溜之大吉。

要知道就在这位老总离职一个月后，碧桂园就出现了爆雷的消息。

恒大之所以爆雷爆得如此巨大，除了盲目扩张带来的巨额债务危机外，还有就是吃得满嘴流油的高层们，只想在危机前卷钱跑路，哪想管什么公司危机。

图源：恒大财报摘要

高层都如此做派，碧桂园却还是信誓旦旦地说要通过销售度过危机，普通人又能相信几分呢？

10月19日，传出了碧桂园准备出售澳洲价值50亿澳元的闲置房产；10月13日，财联社消息透露：碧桂园创始人杨国强被知情人爆出已出售一架私人飞机、另一架待售等消息。

不过与碧桂园的整体债务相比，恐怕是杯水车薪。

03、从豆腐渣房屋到爆雷前“静悄悄”，碧桂园一直掩饰“败絮其中”令人怀疑

在网上，轻易就能找到碧桂园因虚假资质的房产证和豆腐渣工程而被业主控告的司法案件。

这些事情，不仅发生在三四线小城，在一二线城市也有。

比如广东的碧桂园业主就有在网上反映说买到的碧桂园房子连电线都没有包。

或许是一二线城市碧桂园还比较重视，但三四线就没有这么好运了。

河南汤阴的业主反馈，刚买的房子就出现灰层掉落的情况，甚至一把小铁铲下去楼板就暴露出来了。

这样的豆腐渣质量，竟然能通过监管部门和验收部门，其中真是引人深思。

无独有偶，重庆的碧桂园业主爆料碧桂园修建的四百多家房屋都有质量问题，地下车库大梁开裂，全是豆腐渣工程，房屋质量甚至达不到二级质量等级标准。

但是碧桂园是如何顺利通过验收交房的呢？

重庆网友反映说是碧桂园给买房的业主提供虚假资质证书。

与碧桂园爆出的众多豆腐渣工程，但监管和验收讳莫如深如出一辙的是，碧桂园在爆雷前也是“静悄悄”的。

我们只看到了在10月份碧桂园正式爆雷前，一堆高层捐钱辞职。

但是相关的审计公司等都没有进行风险提示。

这不得不让人联想到为恒大进行信用背书的普华永道。

普华永道作为一家审计公司，连续14年为恒大在审计上造假，这才让恒大堂而皇之地一跃成为无限扩张的巨无霸。

那么碧桂园如今的爆雷，那些之前为其站台的审计方们又在何方呢？

04、千亿房企一夜崩塌，普通人如何平衡买房和租房

目前，全国的房地产市场正处于大动荡之中。

比如之前千亿房企的阳光地产老板林腾蛟被拘留，类似的情况恐怕还将继续上演。

对于我们普通人来说，碧桂园高层跑路也好，资不抵债也罢，我们无力改变，但是作为辛苦拼搏一辈子，掏空4个钱包才买来的房子，要想最大程度规避风险，除了尽早认清房产企业的虚伪面孔之外，还要了解好当前的市场和政策。

目前来看，一二线城市的房价仍然会居高不下。

对于手中有房的一二线城市居民来说，房产仍然会是一份吃香的买卖，只是不如过去那般一嘴油而已。

但是对于本次受冲击最大的三四线市场来说，手中有房可就不那么好过了。

看着手里的房子随着开发商的爆雷一点又一点地跳水贬值，过去开发商许诺的郊区“黄金地段”也成了县城无人问津的角落，对于普通人来说，这样的打击不可谓不大。

从官方更高的层面上来说也是一样的。

从我国部分地方断掉土地财政这个氧气瓶之后，每个地区都陷入了财政紧张和债务危机这样“喘不过气”的时间节点。

三四线的普通老百姓就是没钱买房子了，地方政府干瞪眼再怎么出政策也吸不到“土地氧气”。

所以，对于三线及以下城市的购房者来说，手里的房子与其等着缩水三四成去卖，不如租出去。

目前三线及以下火爆的租房市场也证明了这一点。

其实，中国人口城镇化将是大趋势，人口向城区流动，并且在未来流动速度还会加快。

这样一来，本着减少损失、适应政策和市场的情况，把房子尽早装修下，当做租房用以止损，会是当下相对利好的选择。

作为普通人的我们，对于房产爆雷冲击确实无能为力，甚至对于碧桂园这样房屋质量豆腐渣、殴打维权业主的无良房企更是无能为力。

我们对于这些房企老板扔下高高筑起的债台和迟迟不交付的烂尾楼也是无能为力。

用老一辈的道理来说，就是繁华过后一场梦而已。

因此，作为普通人的我们没必要为了一个无良房企而感到痛心，更没必要同情这些陷入债务危机的房地产企业们。

图源：抖音@财经杂志

过往，他们靠着趴在土地财政上吸血普通人，赚的盆满钵满的时候，当然不会在资金链断掉，交房遥遥无期的时候想一想普通人。

如果让房产老板有良心，那么买了恒大票据的无数普通员工此时应当有个好结果，许家印也不至于锒铛入狱。

图源：Wind

如果让房产老板有良心，那么碧桂园就不会屡屡爆出物业和开发商敢动手打业主，甚至把业主打到住院骨折的地步。

图为：碧桂园创始人杨国强在工地现场指导工作

如果让房产老板有良心，那么碧桂园在债务爆雷前，高层又怎会疯狂瓜分公司优质资产，套现无数接着携款辞职跑路呢？

所以，珍爱生命，远离无良房企。各位看官，对于碧桂园暴雷，你有什么想说的呢？欢迎大家在留言区讨论交流~

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