10月住宅产品月报：18城120-144平面积段成交占比提升

本月要点概览

一、住宅产品结构特征

· 从成交套数占比变化上看，与2022年1-10月相比，2023年1-10月30个代表城市中，15个城市90平以下产品成交套数占比下降；17个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为13个；在120平以上改善面积段中，18个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

· 从热点城市成交结构看，2023年1-10月，上海90平以下产品成交套数同比下降34.5%，90-200平产品成交套数同比增长3.7%；西安90平以下产品成交套数同比下降4.4%，90-200平产品成交套数同比增长12.4%；佛山90平以下产品成交套数同比下降7.9%，90-200平产品成交套数同比下降21.8%。

二、房企产品动态

· 11月8日，越秀成都举办以“川越千里的力量”为主题的品牌发布会，对城市空间、配套空间、社交空间、家庭空间四大维度的产品设计进行详细解读。

· 10月8日，华润置地苏州片区举办17周年品牌沟通会暨润系产品发布会，现场推出全新润系三子作品——湖东润云、沧浪润鸿四季、平江润宸。

三、房企产品系解析

中铁置业目前已研发出“云、阅、逸、彩”四大住宅产品系，以适应客户不同人生阶段、不同家庭结构对居住的需求。

四、产品设计亮点

· 建筑立面：青岛世园·金茂府项目从在地文化出发，依托周边崂山、百果山群山等自然环境，“取水之意，立山之形”，营造具有流水韵律、舒展开阔的立面形象。

· 园林景观：重庆电建泷悦长安项目从宋代造园技艺中提取元素，古法今用，将文化意蕴渗透现代生活场景。

· 户型设计：珠海华发金融城项目89平户型三室两卫，南向约11.4米观景面，主卧套房约20平，“边厅式”270°飘窗设计，升级广角视野。

· 精装设计：绿城管理从功能、情感两大需求出发，营造5大收纳系统、7大场景，构筑理想室内生活场景。

五、优秀项目解析

招商·天青臻境落址合肥蜀山区，是招商蛇口旗下高端产品系“臻系”纯改善作品。项目建筑面积约8.62万方，容积率1.6，规划15栋精装住宅，共536户。规划布局方面，项目充分考虑与自然湖山的协调关系，依照土地的起伏规划西低东高的格局，最大化让建筑与周边自然景观融为一体。建筑立面上，项目以宋式风雅为底色，通过宋韵飞檐、中式回纹等东方元素的应用，赋予项目独特风格特点。景观设计上，项目利用奇石、名木、叠山、理水，营造湖山观感。项目主力户型129-205平，其中205平户型四面朝南，餐客厅洄游路线复合更多功能场景，并设置270°环幕全景落地窗，打造“城市会客厅”宽幕视野。南向双套房，主卧套房整体面积达约44平，配有近乎次卧面积的衣帽间。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2022年1-10月相比，2023年1-10月30个代表城市中，15个城市90平以下产品成交套数占比下降；17个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为13个；在120平以上改善面积段中，18个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

图：2023年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：中指数据CREIS

2、热点城市结构特征

（1）上海1-10月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-10月上海90平以下刚需型产品成交8751套，同比下降34.5%，成交套数占比为12.8%，较2022年同期下降6.0个百分点。90-200平产品成交57565套，同比增长3.7%，成交套数占比84.1%，较2022年同期上升6.2个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比37.1%，较2022年同期下降7.1个百分点，500-1000万总价段产品成交套数占比43.4%，较2022年同期上升6.5个百分点。1000万以上产品成交套数占比提升至19.5%。

图：上海商品住宅成交面积结构

图：上海商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS

（2）西安1-10月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-10月西安90平以下刚需型产品成交2427套，同比下降4.4%，成交套数占比4.5%，较2022同期下降0.7个百分点。90-200平产品成交48377套，同比增长12.4%，成交套数占比90.3%，较2022年同期上升1.5个百分点。200平以上大户型产品成交2776套，同比下降4.8%，成交套数占比下降至5.2%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比45.2%，与2022年同期基本持平。200-500万产品成交套数占比51.0%，较2022年同期下降0.6个百分点。500万以上产品成交套数占提升至3.9%。

图：西安商品住宅成交面积结构

图：西安商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS

（3）佛山1-10月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-10月佛山90平以下产品成交11479套，同比下降7.9%，成交套数占比23.5%，较2022年同期提升2.7个百分点。90-200平产品成交35920套，同比下降21.8%，成交套数占比73.5%，较2022年同期下降3.4个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至3.0%，同比增长5.4%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比60.8%，较2022年同期下降1.0个百分点。200-300万产品成交套数占比22.0%，较2022年同期下降1.5个百分点。300万以上产品成交套数占提升至17.3%。

图：佛山商品住宅成交面积结构

图：佛山商品住宅成交总价结构

数据来源：中指数据CREIS

房企产品动态

1、品牌发布：越秀成都2023品牌发布会

11月8日，越秀成都举办以“川越千里的力量”为主题的品牌发布会，从2023年初至今，越秀地产针对改善市场，深入洞察客户需求，以需求冲突分析为基础，通过空间设计与组合，满足阶层选择，最终实现家庭关系的满足。同时，发布会现场越秀对城市空间、配套空间、社交空间、家庭空间四大维度的产品设计进行了详细解读。

图：越秀成都2023品牌发布会

2、产品发布：华润置地苏州品牌沟通会暨润系产品发布

10月8日，华润置地苏州片区举办17周年品牌沟通会暨润系产品发布会，现场讲述华润苏州片区17载发展历程。华润从建筑高级感、自然光和视野、度假式生活等十大洞察点出发，以用户视角提炼出“润系生活PLUS+”理念，同时推出全新润系三子——湖东润云、沧浪润鸿四季、平江润宸。

图：华润置地苏州品牌发布会

房企产品系解析

中铁置业遵循“以人为本、科学和谐”的开发理念，致力为客户提供精品建筑，目前已研发出“云、阅、逸、彩”四大住宅产品系，以适应客户不同人生阶段、不同家庭结构对居住的需求。

表：中铁置业住宅产品系解析

阅系代表项目：深圳卓越·和奕府

项目简介

中铁·阅江来项目位于广州南沙区府和明珠湾起步区交汇处，既享城市醇熟配套，又享灵山岛CBD规划利好。周边汇聚南沙醇熟配套，包括4大商业综合体(含在建与规划中)、4大学府（含规划中）、3大三甲医院(含规划中)，打造约10分钟奢享生活圈。北靠约946万方大山森林公园，南望蕉门水道约600米宽江景，社区内规划多重景观园林，下楼即可赏园和漫步江岸。

图：中铁·阅江来建筑园林效果图及示范区实景图

126平户型设计亮点

• 标准的南北通透户型，室内通风采光效果佳，餐厅北望森林公园，阳台南瞰约600米宽江景。
• 约10平南向宽景阳台，可根据实际需求自由规划，如放置器械居家健身，亦可打造绿植空间。
• L型一体化餐客厅，餐厨空间与客厅阳台相连，提供充足的家庭社交空间。
• 环幕式主卧套房，约270°Ｌ型环幕飘窗，且卫浴配备了智能马桶盖、风暖浴霸等智能家居。

图：中铁·阅江来项目126平户型

产品设计亮点

1、建筑立面：从在地文化出发，取水之意、立山之形，塑造舒展开阔的立面形象

青岛世园·金茂府：项目从在地文化出发，依托周边崂山、百果山群山等自然环境，“取水之意，立山之形”，形成高低变化、错落有致的城市天际线。细节处理上，横向线条的进退变化营造出流水的韵律，塑造舒展开阔的立面形象。立面选材上，采用金属型材线脚、局部铝板石材、大面积通透玻璃塑造建筑质感。首层、门头采用米白色干挂石材与咖金色铝板造型，并用金属镶嵌勾边，基座采用石材和铝板结合，整体敦厚稳重，使得整体比例协调均衡。

图：青岛世园·金茂府建筑立面实景图

2、园林景观：汲取宋代造园技艺精髓，古法今用，将文化意蕴渗透现代生活场景

重庆电建泷悦长安：项目从南宋山水画《碧山仙境图》中汲取灵感，在宋代造园技艺中提取元素，以群石、孤石、水中石、植物石四种景观石点缀园区，将叠山理水、亭台楼阁、宋式廊桥等元素做现代化演绎，古法今用，在传承中寻索现代设计语言，将文化意蕴渗透现代生活场景。园区设计从功能角度出发，构建中心会客厅、儿童游乐场、自然花园、阅读花园、林下广场、洽谈花园等7大主题宅间花园，从植物十八学士中选取梅、桃花、杜鹃等，打造十条植物主题巷道，尊崇归家感受。

图：重庆电建泷悦长安项目园林实景图

3、户型设计：89平户型三室两卫，南向约11.4米观景面，主卧套房270°广角视野

珠海华发金融城：89平户型三室两卫，全明三房，南向约11.4米观景面。LDKB面积高达约41平，创造更多互动场景。约5.1米面宽横厅配有270°瞰景阳台，沙发背后还能设计出一方多功能空间。开放式厨房与餐厅客厅可视化联动，打造独特的社交属性。创新S墙设计，入户玄关+内嵌冰箱空间，空间利用最大化。主卧套房约20平，“边厅式”270°飘窗设计，升级广角视野。

图：珠海华发金融城89平户型图

4、精装设计：绿城管理从功能、需求两大需求出发，构筑理想室内生活场景

绿城管理精装设计体系：绿城管理从功能需求、情感需求出发，营造5大收纳系统、7大场景，构筑理想室内生活场景。

五大收纳系统：①玄关柜，柜内空间满足小物品收纳需求。②八百库可使旅行箱等大件物品有序归类。③橱柜收纳，涵盖无盲点吊柜、钻石柜、台上薄柜等设计，实现“收用一体”。④卫浴收纳，镜柜、台盆柜、站式立柜、侧边柜等空间。⑤家政库设计层高不同的立体收纳柜，采用错层方式收纳。

七大场景营造：①LDKG一体化社交空间，提高空间利用率。②交互餐厨，通过厨房岛台构建交流平台。③百变M空间，可设置为亲子活动区、书房。④场景化儿童房，打造可开可合的空间设计。⑤全功能主卧集起居、衣帽、交流、盥洗等功能于一体，满足多重需求。⑥复合情景飘窗，通过情景化设计充分发挥飘窗采光及视野优势。⑦功能阳光空间嵌入办公、交流、休闲等功能。

图：绿城管理精装实景图

优秀项目解读

招商·天青臻境项目位于合肥蜀山区，是招商蛇口旗下高端产品系“臻系”纯改善作品。项目临近城市主干道长江西路、西二环，直线距离地铁2号线天柱路站约700米，可以快速抵达高新、政务及主城区，项目紧邻董铺湖、合肥植物园、对望大蜀山国家森林公园，城市配套资源完备。

项目建筑面积约8.62万方，绿化率40%，容积率为1.6，规划15栋精装住宅，共536户。项目充分考虑与自然湖山的协调关系，依照土地的起伏规划西低东高的格局，沿湖布局6栋7F洋房，最大化让建筑与董铺湖融为一体。

图：招商·天青臻境项目鸟瞰图

建筑设计上，项目汲取大蜀山与董铺湖的山水文化属性，以宋式风雅为底色，打造南北双公建化立面形象，边厅户型纵向最大0.44窗墙比，运用大面积LOW-E玻璃与周边生态资源进行了巧妙的互动和渗透。取材上，采用香槟金色调铝板、蓝灰色石材，营造建筑立面素雅质感。细节设计上，项目通过宋韵飞檐、中式回纹等东方元素的应用，赋予项目独特的风格特点和丰富的层次感。

图：招商·天青臻境建筑效果图

景观设计上，项目依循宋朝名作《千里江山图》，从东方游园中锤炼宋式园林“简远、舒朗、雅致、天然”意境，打造当代庐州的诗意栖居之所。示范区注重与湖山的融合关系，利用奇石、名木、叠山、理水，营造湖山观感，在示范区形成与大蜀山、董铺湖相呼应的山水意境。项目区别于传统大门衔接大堂的手法，在门廊与大堂之间开创性地植入丰富景观节点，营造“登-穿-游-赏-望”五重归家动线。

图：招商·天青臻境示范区实景图

户型设计上，205平户型一梯一户，独立电梯厅。四面朝南，整体户型布局动静分区，公私空间互不干扰。LDK联动设计，室内更通透，同时洄游路线复合更多功能场景。U型厨房面积约15平，餐客厅面积约50平。临湖户型设置270°环幕全景落地窗，打造“城市会客厅”宽幕视野。南向双套房，主卧套房整体面积达约44平，配有近乎次卧面积的衣帽间。

图：招商·天青臻境205平户型图