年报解读 | 保利置业：总体业绩保持平稳，债务结构持续优化

2022年房地产政策不断优化，但政策效果尚不明显，房地产市场供需两端均未明显恢复，房企的销售规模和盈利能力都遇到了挑战。在此背景下，保利置业集团合约销售金额同比下降11%至502亿元人民币，合约销售面积239.9万平方米；营业收入411.27亿元，同比增长35.7%；核心净利润15.19亿元。

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年报解读 | 保利置业：总体业绩保持平稳，债务结构持续优化

销售：销售额达502亿元人民币，同比下降11%，跑赢大势

图：2018-2022年保利置业销售额及同比增长率情况

年报解读 | 保利置业：总体业绩保持平稳，债务结构持续优化

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

销售业绩跑赢大势，市场地位显著提升。2022年，保利置业集团合约销售金额同比下降11%至502亿元人民币，合约销售面积239.9万平方米。根据国家统计局数据，2022年全国商品房销售额同比下降26.7%，根据中指研究院《2022年中国房地产企业销售百亿专题》，TOP100房企销售总额同比下降41.3%，其中，TOP31-50房企销售额同比下降50.2%。保利置业2022年销售额降幅低于全国、低于TOP100房企，也低于同阵营房企均值，销售业绩表现跑赢大势，得益于此，其销售排名从上年的第61名提升至第43名，市场地位显著提升，面对疲软的市场信心和激烈的行业竞争，表现出了较强的发展韧性。

交付力、产品力、经营实力、营销组织变革等多重因素促成业绩良好表现。一方面是客户对保利置业经营实力和产品服务的认可，2022年全年实现交付1.5万个单位，另一方面，保利置业集团从内部全面推行营销组织改革，加强销售团队绩效考核，不断推进数字化营销和自销团队建设。保利置业2022年合约销售均价人民币20931元╱平方米，其中内地市场合约销售均价人民币20250元╱平方米，同比增长16%，销售均价逆势上扬表明保利置业前瞻性投资策略和营销组织变革取得显著成效。2022年，保利置业首开23个项目，多个项目取得优异销售业绩，单盘合约销售金额超过10亿元人民币的项目达到11个，包括上海保利珑誉、昆山东望璟园、南宁保利领秀前城二期、宁波保利锦上印、昆山明玥逸庭、苏州花语澜苑、济南保利天禧二期、宁波保利朗玥旭章、深圳保利龙誉、太仓天和雅园和济南槐荫项目。

图：2021年-2022年保利置业各区域销售额分布

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数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

长三角区域仍是最大销售贡献区域，销售额增长明显。从各区域的销售额占比来看，长三角区域、珠三角区域、西南区域的销售贡献占比分别为49%、17%、14%，长三角区域仍是第一大销售贡献区域。从各区域的销售额增长情况来看，长三角区域是销售额增长较快的区域，销售额同比增长28%。

2023年开年业绩大增。2023年1-2月，保利置业实现合同销售额131亿元，同比增长243%，合同销售面积45.4万平方米，同比增长119%，合同销售均价28779元/平方米，较2022年增长37%。

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投资：严守投资纪律，聚焦一二线城市

保利置业集团严守投资策略和纪律、坚持以销定投、以销定产。2022年，保利置业集团共取得10个开发项目，分布位于上海、昆山、宁波、深圳和济南，并首次进入常熟。年内新增土地储备总建筑面积174.2万平方米，土地成本保持在合理水平。其中，四成投资位于深圳、上海和宁波三个高流量城市，济南占比超三成，其余新增土储位于昆山、常熟等长三角三四线城市，为销售回笼和股东回报提供有力保障。

表：2022年保利置业新增土地储备情况

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土储结构持续改善。截至2022年底，保利置业集团在29个城市共持有73个房地产开发项目。其中分布在长三角和珠三角地区的项目总建筑面积占整体比重合计为45%，同比再升3个百分点；分布在西南地区和其他地区的项目总建筑面积占比分别为27%和27%，分布在香港地区的项目总建筑面积占比为1%。分城市等级来看，一线城市占比达到22%，同比升2个百分点。其中在建项目64个，在建总建筑面积1,063.7万平方米（应占权益面积817.6万平方米），待建的规划总建筑面积852.9万平方米（应占权益面积548.9万平方米）。

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财务：营业收入实现增长，债务结构进一步优化

图：2020-2022年保利置业营业收入和核心净利润情况

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数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

营业收入实现增长。2022，保利置业实现营业收入411.27亿元，同比增长35.7%；核心净利润15.19亿元，同比下降17.3%。毛利率较上年有所下滑，但仍维持高位，达26.9%。

图：2020-2022年保利置业负债情况

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数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

现金短债比和平均资金成本实现双降，短债偿债能力增强。保利置业2022年剔除预收账款后的负债率上升0.7个百分点至75.1%。非受限资金短债比为1.7，较上年增加0.14，短期偿债能力改善。平均资金成本下降0.25个百分点至4.27%，融资成本进一步降低。

债务结构进一步优化。2022年，保利置业一年内到期债务占比23%，较上年下降4个百分点；直接融资占比显著提高，债券占比达到15%，较上年增加9个百分点，信托占比下降4个百分点至8%，ABS占比微升至12%。2022年，保利置业抓住政策窗口期，加大直接融资比例，年内共获取100亿元公司债券和50亿元中期票据额度，并完成60亿元公司债券和20亿元中期票据发行。

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前景展望

中国房地产行业发展的底层逻辑已发生深刻变化。房地产市场需要寻找新的供需平衡点，并逐步企稳复苏，市场和企业格局进一步分化。行业的旧秩序被打破，新秩序还未建立。在行业逻辑重塑过程中，企业从旧模式下的惯性过渡到新发展模式并稳定下来，还需要经历一段痛苦的调整过程。未来两年房地产企业必须以现金流为经营核心；加强行业、政策、市场研究和预判能力，严肃投资纪律和财务纪律；加大去库存力度，调整土储和产品结构，逐步改善资本和资产质量。

2023年，保利置业集团将继续坚持精益管理理念，聚焦能力提升、聚焦发展至上、聚焦风险防范；围绕提质、降本、增效这一企业永恒的主题，通过管理创新、产品创新、服务创新，保障企业高质量发展。保利置业有信心保持战略定力和经营韧性，凭借自身的资信和品牌优势，踔力奋发、行稳致远。

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