张跃文：品牌房企如何认识经济发展新形势，把握融资机会

2023年9月14日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十届中国房地产品牌发展论坛”在北京隆重召开。

张跃文：品牌房企如何认识经济发展新形势，把握融资机会

各位好！非常荣幸又一次得到邀请来到这么重要的会场上。我的演讲主题是讲一下房地产企业融资机会的问题。从房地产行业融资机会的角度来看，我总结为两句话：一是市场很友好，二是政策有限制。

从货币政策来看，由于现在经济状况需要更友好的融资市场来支持，人民银行总体保持了相对宽松的融资环境。这几张图分别报告了今年以来货币供应量、银行贷款的变化。上半年总体的形势比较好，下半年发生了一点微妙变化，总体上我们感觉到市场融资环境是比较友好的。从利率的角度也能够看出来，市场总体的利率水平是向下走的。

货币政策总体是保持宽松的。在这种情况下符合市场要求的企业能够以比较低的利率水平获得资金。企业获得贷款的市场基准利率已经降到4%以下，一些信用比较好的企业，比如中央企业，融资成本可能会更低一些。

市场的总体流动性是适度充裕的，这从资金价格上可以看出来。一方面这反映了货币政策对市场流动性的刺激和推动，另一方面这说明市场上的钱很多，企业如果有条件进入到这个市场能够获得比较好的融资条件。

从社会融资同比增速看，地方政府融资大幅增加。两天前公布了8月份社会融资的增量，其中约三分之一的增量地方政府债券，同比多增加了8700亿。这很好地反映了宏观经济的状况，即从实体经济的真实需求来看可能处在相对疲弱的状态，但是逆周期的政策调节做的比较好，政府资本性开支大幅度增加。这部分政府资金会在一定程度上支持房地产企业融资。参与城中村改造、保障性住房建设等政府主导项目，就有机会利用这些政府资金。

从房地产企业的资金来源和运用情况来看，疫情以来房地产实际投资和资金到位的情况差距比较大，特别是在疫情以后的2021年-2022年这两年。从资金来源的情况来看，今年银行贷款还是保持了相对比较大的负增长，开发商自筹资金的部分增速下降的幅度要更高一些。我们感觉到，虽然在政策上可能会有一些松动，融资市场的情况对企业比较友好，但是从房地产投资的资金来源构成看，企业自筹资金的部分仍然处在一个比较大幅度的萎缩状态下，这是比较令人担忧的。

今年以来房地产企业融资活动，不管是开发性贷款还是居民房贷的部分，如果按照2022年的水平来看，总体上是一条直线，没有大的变化。但是从今年6月份开始开发贷款和按揭贷款都出现了微小的减少，平均每一个贷款项目减少了大概1000亿人民币左右。可以说贷款余额的保持稳定实际上已经是一种减少，如果在绝对额上已经出现了减少的话，就说明房地产行业融资出现了比较困难的情况，这是需要大家关注的。

在市场融资的层面上，今年以来每个月房地产企业通过债券发行获得的资金总体规模都很小，最多的是今年3月份超过700亿左右的融资，涉及到70多家企业，之后基本上没有超过这个水平。我们感觉到债券市场对房地产企业融资所提供的条件并不是非常宽松，大量民营企业，特别是中小型的房地产企业很难进入到这个市场。

股票市场的情况更差一些，股票市场从今年年初到现在我们没有查到任何一家房地产开发企业通过发行股票或者是新股上市方式获得融资。

去年11月，在房地产行业出现了比较大的融资性危机的时候，监管部门曾经联合出台了一个俗称“三支箭”的房地产企业融资纾困的方案，从执行情况来看并不乐观。最近的政策变化是，纾困的政策会延续一年，我们总体判断，如果政策不进一步放松的话，行业融资的情况很难发生大的变化。

在政策面上，总体可以看到近期与去年和前年相比出现了比较明显的放松，出台了一些刺激需求端的政策。当然，中央的政策并不只是做需求管理，也在强调供给侧改革。一方面在“4.28”会议和“7.24”的会议都强调，既支持刚性和改善性住房的需求，与此同时要推动建立房地产业发展的新模式。关于提振国内需求，强调将扩大国内的需求与供给侧结构性改革有机结合。政策指导意义非常清楚，不管是房地产业还是其他行业，要摆脱目前的困境，一方面国家在帮助行业扩大所在市场的需求，与此同时在政策上也要求加快行业自身改革，尽快转入新发展模式。

因此，我认为房地产行业目前面临两条道路：

第一条道路是坚持新的发展理念，改善自身的供给能力，提供高品质的住宅和办公用房，完善配套设施和公共服务，满足改善性需求，推动行业高质量发展。从行业的发展角度来说，不管从总量上还是结构上房地产行业都是有很大扩展空间。这两张图（见PPT）展示了国家的城镇人口数量和房地产销售面积之间的关系。在城镇人口不断增长过程当中，房地产开发企业商品房的销售面积以更快的速度增长。我理解两个含义，一方面是居住条件改善，人均居住面积增加。另一方面随着城镇人口的增加，会带来住房需求的增加，这是很清晰的趋势。考虑到现在我国有14亿多人口，按照发达国家农业人口的比例来看，商品房的销售面积和城镇人口的数量还有很大的继续增长空间。右边的图是房地产销售面积和价格关系的图，可以看到，在过去的20年发展历程中房地产行业经历的是量价齐升的过程，这个过程在到达一定程度后会缓慢下来，现在价格持续升高面临很大的瓶颈。如果房地产企业想继续获得发展机会，就需要提供更高品质的住宅，想办法提高单品价格，在这个基础上尽量扩大高品质住宅的销售比例。

第二条道路是积极参与政府支持类项目。如果这里面讲融资机会，对企业来说短期看政策，长期看转型。短期来看，政府希望房地产企业参与到哪些项目中去，这些项目有政府资金支持，房地产开发企业在其中能够找到自己的位置，比如城中村改造，保障性住房建设，传统的产业+地产的模式，以及现在提出来的新型基础设施和“平急两用”基础设施建设。通过参与这些项目寻找自己转型的道路，或者至少可以度过当前的困难时期。

第三条道路，如果有的话，是国际产能输出。从现在市场发展趋势来看，继续容纳这么多房地产公司可能很不现实，房地产业大洗牌和大规模的并购重组很快发生，现在有些已经发生，接下来房地产业总体产能过剩的情况可能短期内没有办法缓解，如果想继续寻找类似于过去20年的投资发展机会的话，可能需要到其他新兴市场国家，也许这些国家有更好的机会。

最后讲到融资的部分，我简单总结一下基本的几个判断：

第一，房地产市场全面崩盘这种极端事件不太可能出现。那样的话，对实体经济的破坏将非常严重，不管是市场人士还是决策者都已经认识到这个问题。

第二，近期大型的房地产企业流动性需求应该是可以得到满足的，从碧桂园融资和其他大型房企的融资活动我们能够感觉到支持的力量。

第三，符合政策的保交楼项目和新发展项目，有较大的可能获得政府资金以及银行的支持。

第四，因为市场的供求关系发生重大变化，土地和房产作为抵押品的刚性价值会有所削弱，也就是说未来把土地和房产作为抵押品向银行融资的过程中，融资比例相对来说要低一些。

第五，大型房地产企业财务工作的重点目前主要是改善资产负债结构，现在还有大量的房地产企业资产负债率高于70%。未来走向健康的发展道路首先要改善资产负债结构，优化资产负债表，与此同时努力保持可持续经营的能力，先活下去，然后再考虑如何发展。

最后，有一些市场融资机会，或者是融资工具大家可以关注。比如资产支持证券、REITs、定向工具和债券回购等，需要认真研究并且充分运用。

总体来看，房地产市场最重要的融资来源是企业自有资金，其中主要是民间资金，民间投资的减少也会导致房地产企业资金获得的来源减少。所以对房地产企业来说，短期内企业要充分使用一切可以使用的资金来源度过难关，长期来看内控比较好的优质品牌企业，在行业整合过程中可能是最后的赢家。

时间关系就讲到这里，谢谢大家。

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