张璐：价值修复，以营待退——新周期下的特殊资产处置思维

2023年9月14日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十届中国房地产品牌发展论坛”在北京隆重召开。

张璐：价值修复，以营待退——新周期下的特殊资产处置思维

当下特殊资产处置进入到新的环境和行业周期，房地产市场规模达峰后下探，价格波动幅度收窄。同时，大宗资产商办类物业交易也受到严重的冲击，以北京、上海两个核心城市的数据为例，大宗资产交易量几乎腰斩。住宅和商办物业虽然分属房地产行业里面不同类型的资产，在价格表现、市场表现方面却呈现较高相关度，一方市场表现疲软，另一方也必然状态不佳。

资产市场的低迷表现，导致金融机构的不良资产增多，不良资产处置对资产回报速度和资金流速周转率有一定的要求，目前不良资产处置市场的参与者在增多，但是资产处置的速度却远远不及预期。从2019年至今的商业银行不良贷款余额数据来看，整体呈现逐年增长态势，不良资产的成交，法拍处置成功率非常低。不仅住宅的成交率低，2023年上半年，住宅法拍成交率仅为35%，商办成交率不足2成。

基于上述市场表现，一方面特殊资产的规模变大，处置价格变低，另一方面处置难度变大，处置速度变慢，特殊资产处置实际已经步入新周期。我们分析资产处置行业的特性，以往是买债券、卖债券，不良资产清理干净只是建立在金融行业内部的交易基础上，大家逐渐发现核心的问题在于终端买家消失了。因此，我们提出的观点是，新增资金抽离的大类资产，正在挤压杠杆的泡沫，资产的价格逐渐向使用功能定义的价值在回归。新周期下，对于难以处置的滞重资产，我们一直努力推动其由现状处置转变成价值修复，从而提升至最佳的价值状态，以持续改善运营来迎接整个周期的回归。跟大家分享一个小案例，充分阐释以运营思维实现特殊资产退出的思路。我们管理的位于某直辖市核心位置的项目，底层资产标地为商办物业，这也是最为棘手的一类业态，在考虑如何通过提升经营，最终实现散售退出的情况下，我们将其改造成酒店综合体，涵盖从国际五星级酒店到精品民宿的不同层次，在实现酒店良性经营的基础上将物权散售给个人投资者。正是基于对于终端经营效果的关注，我们以运营思维，先让物业开业运营起来再实现销售，整个物业实现了多方满意的结果，业主实现了资产的去化，终端投资者因为有良好运营，实现了预期的投资收益，中端酒店经营者因为项目整体运营的协同效应运营效益良好，运营端也获得一定盈利。

作为中国房地产私募股权投资基金及资产管理的领先者，经历逾十五年的发展，光大安石也积累了丰富的特殊资产管理经验，迄今已是多家保险、信托、银行、AMC等各类金融机构的资产管理尤其是特殊资产管理的合作伙伴。光大安石投资及管理的大宗资产，业态涵盖商业及商业综合体、写字楼、城市综合体、产业园区、仓储物流、长租公寓及酒店等。光大安石领先行业提出“大资管”概念，目前开发面积达到了400万平米以上，商业运营面积超过280万平米，写字楼超过100万平米，与其他金融机构不同，光大安石坚持独立运营管理所投资产，凭借完善稳健的“投、融、建、管、退”业务闭环模式，以及专业的资产证券化团队，为所管理的资产提供清晰的退出渠道，独具前瞻性判断能力和独立性操盘能力。我们非常荣幸今天能与大家共同探讨特殊资产深层次问题的解决方案，我们也希望有机会与更多的机构合作及交流。

本文来自投稿，作者：中指研究院，不代表p2p信息资源网立场！如有侵权，联系管理员：202348182@qq.com删除