10月住房租赁市场：50城租金由涨转跌，建行保租房REITs获受理

摘要

政策动向：中央层面，积极推动基础设施和住房租赁领域REITs建设，推进城中村改造与保障房建设。地方层面，杭州、天津、广州、上海等地均提出将加大保障性住房建设和供给。青海省、深圳、潍坊优化公积金提取政策，加大租房提取支持力度。上海进一步完善基础设施REITs信息披露体系。

市场运行：2023年10月，住房租赁行业逐步迈入淡季，市场需求热度明显下降。50城住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比下跌0.11%，同比下跌0.35%。

土地情报：10月重点22城共成交206宗住宅用地，其中上海成交16宗涉租用地，租赁住房用地规划建筑面积总计15.2万平方米。

金融动态：业务拓展方面，政企合作深入推进，长租公寓运营商积极参与盘活地方存量资产，获取优质项目，助力地方扩大租赁住房的同时扩张企业版图。企业融资动态方面，一方面，商业机构积极为住房租赁领域提供融资支持，另一方面，保租房REITs领域又有新进展，建信住房作为原始权益人的保租房REITs获国家发改委正式受理。

政策动向

1.住房租赁市场指导与支持政策

• 中央层面：推动基础设施和住房租赁领域REITs建设，推进城中村改造与保障房建设

城中村改造：10月12日，住建部表示，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。

消费基础设施REITs：为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力，10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。下一步，证监会将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

住房租赁REITs：10月21日在第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议上，中国人民银行行长潘功胜就2022年第四季度以来金融工作情况作出报告，指出要持续提高金融服务实体经济的能力，支持基础设施和重大项目建设，加大保交楼金融支持力度，积极做好城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、规划建设保障性住房的金融支持工作。支持重大项目加快建设，推动基础设施领域和住房租赁领域不动产投资信托基金（REITs）市场建设，盘活存量资产。

表：2023年10月中央出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

• 地方层面：加大政策支持力度，强化市场监管，推动住房租赁市场平稳健康发展

供应方面，广州城市更新规划经会议审议通过，《专项规划》指出要规范保障性住房和人才公寓等政策性住房和中小户型租赁住房配置，增加套数供应，完善住房保障。杭州提出加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，推动建立房地产业转型发展新模式。上海金山将加大人才租赁房源供应，到“十四五”期末，争取全区人才公寓房源规模达到1万套以上。天津为加快发展保障性租赁住房，支持符合规定的商业办公、仓储等非居住存量房屋申请改建为保障性租赁住房。

市场监管方面，广州规范直管房租赁管理，明确出租人和承租人相关责任。合肥在《关于规范自持租赁住房运营管理的通知（征求意见稿）》中强调，自持租赁住房应整体运营并全部用于租赁，严厉打击以租代售或变相出售自持租赁住房等行为。上海证券交易所发布《临时报告指引》，着力构建符合REITs特点及规律的信息披露体系，重点加强对与REITs业绩表现、规范运作和底层资产运营情况相关事项的监管规范。

公积金政策方面，深圳进一步优化租房提取公积金业务，深圳无房的缴存职工最高可按当月应缴存额的100%办理租房提取，同时加大对多子女家庭职工租房提取支持力度。潍坊亦优化了公积金提取政策，符合条件的新市民、青年人可按月提取本人及配偶上月住房公积金月缴存额用于支付房租。青海住建厅要求各地住房公积金管理中心按照“提取优先于贷款、租房优先于购房”的原则，提高租房提取额度、优化租房提取政策。

表：2023年10月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

2.租赁住房筹集情况

温州：温州通过新建、配建、改建、购买、长租等方式，扩大保障性租赁住房供应，“十四五”以来已建设筹集房源88632套（间），惠及新市民青年人81514人。

桂林：“十四五”以来，桂林通过利用产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地、存量闲置房屋建设筹集等方式，累计增加保障性租赁住房供给2.46万套（间），完成“十四五”发展目标的70%。

滁州：1-10月份，滁州市保障性租赁住房新开工16310套，占目标任务的100.12%、已完成投资10.55亿元，占年度计划投资的81.96%。

临沧：截至10月底，临沧市保障性租赁住房项目实现开工12806套，开工率100%，年内完成投资2.26亿元，累计完成投资2.42亿元。

蚌埠：住建局10月27日表示，已超额完成2023年住房保障工作目标，发展保租房5360套，完成目标的103.76%。

江门：截至三季度，江门市新开工保障性租赁住房4065套，任务完成率101.62%。

市场运行

1.50城住宅租赁价格指数：10月50城住宅平均租金环比下跌0.11%，同比下跌0.35%

2023年10月，住房租赁行业逐步迈入淡季，市场需求热度明显下降，重点城市租金止涨转跌。据中指50城住宅租赁价格指数显示，10月，全国50个城市住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比下跌0.11%，9月为上涨0.01%；同比下跌0.35%，跌幅较上月收窄0.49个百分点。

图：2021年7月至2023年10月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

2.重点城市租金：50城中9个城市住宅平均租金环比上涨，较上月减少7个

2023年10月，住宅租赁行业逐渐迈入淡季，租金上涨城市数量明显下降。2023年10月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为9个，较9月减少7个。具体来看，三亚涨幅最大，为0.71%；上海、北海涨幅在0.3%-0.5%之间；长沙、广州涨幅在0.1%-0.3%之间；苏州、天津等4个城市涨幅在0.1%以内。2023年10月，南昌住宅平均租金与9月持平，租金持平数量较9月减少2个。

2023年10月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为40个，较9月增加9个。具体来看，温州、徐州跌幅在0.5%以上，其中温州跌幅最大，为0.87%；郑州、青岛等9个城市跌幅在0.3%（含）-0.5%之间；银川、武汉等22个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；珠海、重庆（主城区）等7个城市跌幅在0.1%以内。

图：2023年10月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

土地情报

集中供地22城共成交206宗涉宅用地，上海成交规模居首。2023年10月，集中供地22城共成交206宗涉宅用地，总体规划建筑面积约1948万平方米。具体来看，上海成交规模约270万平方米，列居22城首位；长沙、无锡、重庆成交规模在150-200万平方米之间；南京、济南等6个城市成交规模亦在100万平方米之上；合肥、北京、长春、沈阳成交规模在50-100万平方米之间；杭州、宁波等5个城市成交规模在50万平方米以内。

10月集中供地城市共成交16宗涉租用地，均来自上海。10月，集中供地22城中，上海共成交16宗涉租用地，租赁住房用地规划建筑面积总计15.2万平方米。

表：2023年10月集中供地22城涉宅用地成交信息

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

企业动态

1.企业住房租赁业务拓展新动态

建设运营方面，10月，魔方公寓、华润有巢、乐璟生活社区、安居瑾家、城家公寓等多家知名长租公寓运营商均有新门店开业。具体来看，住房租赁领域“政企合作”作品不断上新，魔方生活服务集团与镇江国资委下属单位江苏瀚瑞资产经营有限公司联合开发的魔方公寓镇江瀚瑞港南路店盛大开业；9月末华润有巢携手上海闵行区虹桥镇发布的两大新品长租公寓项目中，上海悦虹人才公寓绿苑路店已在10月正式启幕；安居瑾家与南京江北新区政府投资平台联合开发打造的瑾家玖悦台租赁社区也正式投入运营。也有部分运营商依托地产业务资源不断扩张版图，10月越秀星寓正式入驻济南，济南高新万达店正式开业，项目位于越秀·麓端府小区内。

表：2023年10月住房租赁开发运营企业建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

业务拓展方面，10月万科泊寓、旭辉瓴寓等头部运营商积极拓展新项目，其中泊寓在长春、西安连落两子，项目规模均在千套以上；旭辉瓴寓中标上海杨浦区共青430寓和上海宝山区新顾城上实菁英荟租赁住房两个租赁大社区项目，可提供1500余套房源。长沙建发、铂顿国际公寓先后与本地资源平台合作，积极参与盘活存量改建租赁住房，其中长沙建发更多定位于为新市民、青年人、各类人才等刚需群体解决住房问题，铂顿国际公寓产品相对改善，定位高端租房需求。

表：2023年10月住房租赁开发运营企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.住房租赁市场融资新动向

信贷方面，平安银行在活动中表示，将积极贯彻落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度”相关要求，积极支持保障性住房、租赁住房融资需求。温州市住建局与建设银行温州分行、工商银行温州分行等12家银行举行发展保障性租赁住房战略合作框架协议签约仪式，12家银行共向保障性租赁住房建设筹集及运营主体给予意向性授信支持3650亿元，温州住房租赁市场信贷环境将有明显改善。

基金方面，保租房REITs领域又有新动向，建信住房作为原始权益人以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，目前已获国家发改委正式受理，三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。若建行保租房公募REITs成功发行，则标志着集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs发行为一体的住房租赁金融闭环正式落地，将对整个住房租赁行业的发展起到巨大的示范作用。

建行作为我国最早布局住房租赁赛道的金融机构之一，多年来持续完善住房租赁金融服务体系，设立了建信住房租赁基金，同时针对住房租赁行业融资需求特点，建设银行建立起支持多主体、覆盖全周期、风险可控的贷款体系，有效推动了行业的发展。据建行2023年第三季度报告披露，建行在住房租赁领域持续提升“投融管退”服务效能，住房租赁业务横向扩围纵向提效：截至报告期末，建信住房租赁基金投资项目22个，资产规模92.10亿元，投资规模57.64亿元。公司类住房租赁贷款余额3172.45亿元。支持住房租赁企业超1600家、保障性租赁住房项目超650个。

另外据最新消息，11月2日，国泰君安城投宽庭保租房REIT获证监会和上交所正式受理，保租房REITs申报发行加速。国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产为上海城投集团旗下城投宽庭品牌经营的优质保租房资产江湾社区、光华社区，合计为市场供应近3000套租赁住房。这是长三角区域企业首单申报中国证监会的保租房REITs，也是全市场正式申报的规模最大保租房REITs。

表：2023年10月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院整理