8月住房租赁市场：重点50城中26个城市租金上涨

摘要

政策动向：中央层面，多次会议继续强调推进城中村改造，积极施策扩大公租房等保障性住房供给。地方层面，郑州、南昌先后在促进房地产平稳健康发展的政策文件中强调“加快推进租购并举”；深圳进一步完善保租房政策体系，发布保租房项目认定试行办法；厦门出台存量非住宅类房屋临时改建为保租房的实施方案；成都发文进一步加强人才安居；重庆、枣庄优化住房公积金提取制度，给予多子女家庭更多支持。

市场运行：2023年8月，住宅租赁市场热度有所回落，重点城市住宅租金涨幅略有收窄。50城住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比上涨0.17%，同比下跌0.85%。

土地情报：8月重点22城共成交159宗住宅用地，其中上海、成都、深圳、苏州共成交17宗涉租用地，租赁住房用地规划建筑面积总计48.1万平方米。

企业动态：融资动态方面，豫资控股发行银行间首单公租房类REITs，上海地产保租房公募REITs发行计划继续稳步推进，月内公示了基金管理服务项目中标结果；魔方生活服务集团赴港上市备案获证监会确认。业务拓展方面，招商伊敦、乐乎等品牌均有服务式公寓项目投入运营；朗诗寓、绿地菁舍等企业积极签约新项目，拓展业务版图；首创、浦开集团长租公寓品牌发布。

政策动向

1. 住房租赁市场指导与支持政策

• 中央层面：继续强调推进城中村改造，积极施策扩大公租房等保障性住房供给

8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。国家发改委在答记者问时肯定了“推进超大特大城市城中村改造、有序扩大基础设施REITs发行规模”在推动经济高质量发展中的重要意义，同时央行提出稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，也强调要积极推进城中村改造。今年以来，超大特大城市城中村改造相关内容被多次提及。根据七普数据，我国共有21个超大特大城市，实施城中村改造是此类城市发展的客观需要，也有助于扩大内需和拉动投资，预计后续各地政府将结合以往经验及实际情况完善并发布地方实施细则，支持力度或进一步加大，以提升企业的参与积极性。

8月25日，为继续支持公租房建设和运营，财政部、税务总局发布《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》，延续执行多项税收优惠。此项政策通过对公租房建设、运营、使用等全周期实施税收优惠，降低公租房建设运营成本，鼓励各主体提供租赁房源的积极性，扩大公租房房源供给。

表：2023年8月中央出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

• 地方层面：加快推进租购并举，继续优化租赁政策体系推进租赁住房筹集

政策培育方面，郑州、南昌先后在促进房地产平稳健康发展的政策文件中提出“加快推进租购并举”：积极培育专业化、规模化住房租赁企业，多渠道筹集住房租赁房源，构建多层次长租房供应体系；积极引导国有平台公司和社会资本作为投资主体，购买存量房屋用作保租房、人才公寓等。北京在推动首都高质量发展的三年行动方案中提出“大力发展居住服务业，鼓励市场主体提供丰富多元的居住服务，鼓励和引导企业参与老旧小区物业管理等。”

制度建设方面，深圳进一步完善保租房政策体系，发布保租房项目认定试行办法。佛山、怀化出台公租房管理办法，明确公租房保障对象与方式、申请与审核流程、分配与管理、使用与退出等具体事项。成都进一步加强人才安居，分类优化人才公寓优惠面积标准，支持租购并举灵活实施安居保障，支持各区制定人才租房补贴、购房补贴政策。

供应方面，商丘发布公告在市中心城区征集保租房房源；厦门发布存量非住宅类房屋临时改建为保租房的实施方案，同时明确改建条件与要求及具体的工作流程等。北京发文进一步细化既有非居住建筑改建公寓型、宿舍型保障性租赁住房部分技术要求。南昌落实保租房民用水电气政策，项目可凭保障性租赁住房项目认定书可到相关部门按程序办理民用水、电、气价格等手续。重庆发布新建保租房及存量改造保租房项目的专项补助资金标准，鼓励扩大保租房供给。

市场监管方面，西安出台联合整治住房租赁市场乱象的工作方案，重点整治住房租赁企业以及经纪机构违规经营、违规出租住房、违规分割出租等违法违规经营行为。深圳发文明确公共租赁住房申请家庭和单身居民的收入限额与财产限额。

公积金政策方面，重庆优化住房公积金使用政策，进一步加大租房自住支持力度，分区域提升无房租住家庭或个人的公积金提取额度；并加大对多子女缴存人家庭租房支持力度，放宽城镇老旧小区加装电梯提取范围。枣庄公积金提取政策向多子女家庭倾斜，无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。

表：2023年8月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

2.租赁住房筹集情况

近期，部分省市公布了租赁住房开工筹集工作进展情况。

深圳：8月16日，深圳市住房和建设局消息，深圳今年已供应分配保障性住房3.4万套（间），年底前计划完成全年供应分配6.5万套（间）的任务目标。

重庆：至今年8月，重庆共筹集保障性租赁住房4.85万套，其中利用存量房盘活3.74万套，新建配建1.11万套。截至目前，重庆累计筹集保障性租赁住房22.88万套，已投用12万套。

济南：今年1-7月，全市开工保障性租赁住房2.38万套（间），审核通过高层次人才2200名，累计向3.2万新就业职工发放了租赁住房补贴。

昆明：截至8月，今年计划实施的20565套保障性租赁住房，已开工17094套，开工率83.12%。

滁州：今年滁州市已完成保障性租赁住房任务16289套，1到7月份，全市保障性租赁住房新开工16005套，占目标任务的98.25%，实现“双过半”任务目标。

市场运行

1.50城住宅平均租金指数：8月环比上涨0.17%，同比下跌0.85%

2023年8月，住宅租赁市场传统旺季已过，热度有所回落，重点城市住宅租金涨幅略有收窄。据中指50城住宅平均租金指数显示，8月，全国50个城市住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比上涨0.17%，涨幅较上月收窄0.03个百分点；同比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.10个百分点。

图：2021年7月至2023年8月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

2.重点城市租金：50城中26个城市住宅平均租金环比上涨，较上月减少4个

2023年8月，高校毕业季效应迈过高峰，租金上涨城市数量有所下降。2023年8月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为26个，较上月减少4个。具体来看，北海、长沙等7个城市涨幅在0.5%以上，其中北海涨幅最大，为0.76%；青岛、乌鲁木齐等5个城市涨幅在0.3%-0.5%之间；深圳、济南等11个城市涨幅在0.1%（含）-0.3%之间；武汉、惠州、上海涨幅在0.1%以内。8月，重庆（主城区）住宅平均租金与7月持平。

2023年8月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为23个，较上月增加4个。具体来看，温州跌幅最大，为1.03%；徐州、常州、南通跌幅在0.3%-0.5%之间；绍兴、南宁等12个城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之间；福州、杭州等7个城市跌幅在0.1%以内。

图：2023年8月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

土地情报

集中供地22城共成交159宗涉宅用地，成都成交规模位居首位。2023年8月，集中供地22城共成交159宗涉宅用地，总体规划建筑面积约1371万平方米。具体城市来看，成都成交规模近360万平方米，列居22城首位；苏州、长沙、南京、郑州成交规模在100-150万平方米之间；杭州、上海、无锡、广州、福州成交规模在50-100万平方米之间；天津、深圳等10个城市成交规模在50万平方米以下。

8月集中供地城市共成交17宗涉租用地。集中供地22城中，上海、成都、深圳、苏州共成交17宗涉租用地，租赁住房用地规划建筑面积总计48.1万平方米。其中成都成交4宗涉租用地均配建有人才公寓，合计建筑面积27.9万平方米；苏州1宗涉租用地为纯保障性租赁住房用地，建筑面积12.3万平方米；上海成交的9宗宅地均要求配建不少于5%的公租房，合计3.1万平方米。

表：2023年8月集中供地22城涉宅用地成交信息

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

企业动态

1.住房租赁市场融资新动向

8月，宝龙实业、中海住房租赁专项公司债先后付息，其中宝龙实业2020年10亿元住房租赁专项公司债券（第二期）票面利率保持6.5%不变；中海2020年20亿元住房租赁专项公司债券（第一期）（品种一）票面利率为3.2%。

同时，商业金融机构继续加强信贷投放支持住房租赁行业发展。大汉城建成功获得建行湖南省分行芙蓉支行9000万、期限22年的住房租赁贷款融资支持，贷款将专项用于定向租赁项目的建设。中国银行黄石分行成功为大冶市城镇保障性住房建设管理有限公司投放分行首笔保障性租赁住房贷款2450万，专项用于指定项目的收购与装修以筹建保租房。

REITs方面，银行间首单公租房类REITs成功发行，豫资控股2023年度第一期资产支持票据正式落地，项目储架30亿元，首期发行规模7.56亿元。保租房REITs方面，华夏基金华润有巢REIT进行2023年度首次分红；2022年8月31日上市的三只保租房REITs正式于8月31日解除限售，解禁后基金可流通份额均有所提升，其中华夏北京保租房REIT及中金厦门安居REIT流通比例提升至65%左右，红土创新深圳安居REIT流通比例提升至49%。上海地产保租房公募REITs发行计划继续稳步推进，月内公示了基金管理服务项目中标结果。

私募基金方面，据建设银行2023年中期业绩发布会披露，在住房租赁业务板块，建信住房租赁基金签约收购项目20个，总资产规模87.54亿元，位于北京、上海、成都、杭州等地，基金累计出资48.88亿元，可向市场提供长租公寓约1.45万套。另外，建信住房租赁基金与万科集团及北京、重庆、天津、珠海、广州、佛山、深圳等多地主体共同投资设立子基金8支，总规模295亿元，基金认缴规模197.52亿元。截至6月末，建信住租管理资产规模115.97亿元，资产总额1.12亿元，净资产0.85亿元；上半年净亏损0.15亿元。

此外，IPO方面，魔方生活服务集团境外上市备案获证监会确认，魔方拟发行3.56亿境外上市普通股并在香港联合交易所上市，行业冲击IPO给市场带来较大信心。

表：2023年8月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院整理

2.企业住房租赁业务拓展新动态

建设运营方面，8月，多个租赁项目正式投入市场，包括定位高端需求的服务式公寓——招商伊敦北京华商壹棠服务公寓、乐乎芷岸服务公寓国贸店，也有地方代表性的保租房租赁社区，如上海奉贤首个保租房租赁社区——奉发未来临港社区、普陀区首个R4保租房项目——西部乐巢·中岚居等。同时，浦发集团携手雅诗阁在浦东腹地唐镇国际社区板块共同推出了两个长租公寓项目——上海浦发盛捷唐镇服务公寓、上海浦发雅遇公寓（唐镇）。

表：2023年8月住房租赁开发运营企业建设运营动态

资料来源：中指研究院整理

业务拓展方面，8月住房租赁企业积极拓展新项目，朗诗寓成功签约无锡惠山洛社高级人才公寓项目，博枫资产管理完成一处位于上海市静安区租赁住宅项目的收购，乐乎芷岸亚奥板块再次落地新项目，绿地菁舍成功签约黄埔区新建人才公寓项目。此外，华润有巢封顶价竞得深圳龙岗保租房地块，拿下2023年华润在深圳土拍市场中的首宗宅地。

表：2023年8月住房租赁开发运营企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院整理

品牌建设方面，城投宽庭借品牌成立四周年契机，发布品牌IP形象——城投宽庭首席宣推官“宽宽”、城投宽庭2.0品牌宣传片等，优化品牌建设。首创、浦开集团先后发布首创和园、浦开“慧智”系列长租品牌。base佰舍与临港集团服务公司联手发布全新的长租公寓品牌-LIN舍，聚焦细分租住需求。

表：2023年8月住房租赁开发运营企业品牌建设动态

资料来源：中指研究院整理