一个简单有效的房产价值算法，帮助我成功走在趋势之前

涂站峰 • 2023年12月03日 18:55 • 财经信息

前提

首先说这个方法是以实践为探索的测算方法，并不是什么“高大深”的理论，对于理性有购房需求的人群合适，对于土豪、情绪化者和偏执者没有太大帮助。

其次，我们要认同几个观念，因为测算建立在这些观念之上。

1.房子是一种商品，是商品就会受到供需影响，会有使用价值，会有生命周期。

2.房子有金融属性，能够融资，能够提供现金流，能涨能跌。

3.房子会受到政策影响，税收，税费，贷款利率，优惠政策等等都会有影响。

方法与实例

这个方法就是月租售比的活用。

为什么说是月租售比的活用呢？因为很多人都拿国外市场常用的月租售比来测算中国市场房价，结果发现房价很虚高，但就是真实存在，疑惑不解。

一个简单有效的房产价值算法，帮助我成功走在趋势之前

比如，一套房子，月租3000元，按照月租售比300来算，房价应该是90万元，但实际房价却是300来万。为什么会这样呢？就是因为国外是成熟市场，我们的市场不成熟，所以必须加入变量因素g。

现在用实践方法来测算，一个月房租3000元，一年就是3.6万，月租售比300，年租售比就是4/100，在杠杆扩张周期g是正值，年扩张3%来算，这个结果就是3.6万除以年租售比与g的差值，就是360万。这样就能解释实际房价的问题。

但是从2018年开始，g值就发生了变化，杠杆开始加不动了，只是人们的认识需要反应时间，数据统计也需要周期，但是市场感受确是实实在在的。也就是在这一年我开始提前还款，当时自媒体还在天天宣讲能多贷款不少贷款，能贷30年，不贷20年等等，大家回想一下是不是这样？

一个简单有效的房产价值算法，帮助我成功走在趋势之前

另外，专家的话不能偏执。姑且不说他背后有没有利益群体，且说专家是公众人物，说话有许多顾虑，说话太严谨，专业术语大众听不懂。就算说一个观点，也需要数据支撑，等到数据形成链条了，也成社会共识了，早就没有前瞻性了。

2020年在提前还完贷款后，开始卖房，刚开始没太上心，我认为市场反应时间会因为疫情延长，但是我错了，一年了看房的有，但总在5万左右讨价还价。我认识到了问题，就在2021年以低于当时市场价成交了，拿到回报后，我清理了所有贷款，仅仅保留了一套商住两用的房子。现在来看，这一决定避免了近百万损失。

现在房价的测算

现在我想需要买房的人，尤其是改善的人，比较担心的应该是，买了房子后房价还继续下跌的问题。这也是有方法的。

需要明确一个表述，就是高层定调房子的供需发生重大变化。想投资的，我就不说了，我主要告诉你测算底部的方法。

记住3％，如果月租售比能够达到400，当然前提是能租出去，这个房价就到价值底部了。你想啊，现在五年期存款利率都不到3%，这个房子可以提供这样的现金流，金融价值就够了。实际上，房价一般不会跌到这个价格。因为政策会有干预。

这里有两个风险。一是刚才说了要能够租出去，如果小区内出租房屋过多，就会有空置率。二是房产税，如果出台，3％就不行了，还要调高。

现在这个阶段还不要着急，除非遇到了大捡漏的机会。这个阶段仅仅是价值回归往动态均衡发展的过程。市场中还有很多人他们认为房价下跌是短暂的，他们总是后知后觉，惯性思维严重，他们不缺钱，不在乎一小部分损失，甚至在某个阶段政策过猛时，有小阳春时，他们还会觉得自己想的很对。直到市场达到动态均衡一段时间后，新的社会共识形成，他们才会有所行动，这个时候就是市场出清，市场出清后，房地产就逐渐进入下一个周期。

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