年报解读 | 金地集团的“韧性”：非住业务录得高增长财务稳健

3月14日晚间，金地集团率先披露了2023年年报。2023年公司实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%。实现归母净利润8.88亿元，同比下降85.48%。

在调整期中，不少房企去年陷入亏损，金地集团作为仍能保持盈利的房企，充分显示了自己的韧性。

这份年报中有诸多亮点，从经营上看，非住业务录得高增长，第二增长曲线初具雏形；从销售上看，公司仍位于第一梯队；从财务来看，公司融资成本进一步下降，融资渠道通畅，降杠杆正稳步推进。

年报解读 | 金地集团的“韧性”：非住业务录得高增长财务稳健

金地集团实现正向盈利非住业务录得高增长

当前市场并未完全复苏，2023年金地集团结算面积下滑，从而造成营收下滑。2023年公司房地产项目结算面积486.34万平方米，同比下降21.13%；结算收入854.69亿元，同比下降21.72%。

图：房地产开发业务营业收入

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资料来源：根据公开资料整理

2023年，随着房地产销售金额的进一步萎缩，房企盈利能力普遍出现下滑，在这种情况下，依然能够盈利的房企就显得“难能可贵”。据不完全统计，目前房地产开发企业披露了业绩预告中，从预告净利润中值来看，其中盈利的仅17家，而金地集团净利润金额也是名列前茅。

从收入结构来看，去年金地集团除房地产开发业务之外的物业管理和物业出租业务均录得高增长，营收增速分别达到16.31%及27.52%，两项业务营收合计124.12亿元，对总收入的贡献达到了13%。

图：物业管理、物业租金及其他营业收入

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资料来源：根据公开资料整理

经营性业务可以提供稳定现金流，是金地集团近几年重点布局的业务领域，目前公司在这个领域已经建立了自己的品牌和竞争优势。

商业物业上，2023年客流同比提升30%、销售同比提升16%。写字楼业务上，在行业下行和退租影响下，通过招商策略调整和高品质的运营服务，持续优化租户结构，使得出租率保持稳定。产业地产上，持续提升体系化招商能力，成功探索管理输出及咨询服务业务，全年获取9个轻资产服务项目。长租公寓上，各项目经营质量良好，成熟期项目平均出租率达到94%，租金收缴率持续保持在99%以上。

物业服务上，深耕基础物业的同时，不断拓展城市服务及非住业态。截至2023年末，金地智慧服务合约管理面积约3.91亿平方米，其中在管面积约2.31亿平方米。

值得一提的是，金地集团的代建业务继续稳步增长，已经稳居行业前三。截至2023年末，金地集团代建业务布局全国57座城市，管理服务项目超190个；累计签约管理面积超2870万平方米。

从目前情况综合来看，金地集团的第二增长曲线已经初具雏形。

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财务稳健：融资渠道通畅融资成本进一步下降

2023年金地集团实现签约金额1535.5亿元，回款率相比上年提升了4.34个百分点。

图：2020年-2023年金地集团销售

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在行业不断下行的市场环境下，金地集团能够保持销售韧性，与其土储分布有关。金地集团可售资源主要分布在华东、华北和华南的强一二线城市。目前总土储面积约为4100万平方米，权益土储1800万平方米，其中一、二线城市占比约73%，自2021年开始保持逐年上升。

图：2020年-2023年金地集团土储情况

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资料来源：根据公开资料整理

2022年以来，金地集团在投资战略上一直坚持深耕高能级城市，量入为出优化配置投资资源。2023年公司在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元。

在拓储上综合运用公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的方式，降低成本。2023年公司新增土储楼面均价为1.32万元每平方米，相比2022年下降了11%。优质土储为未来增长提供了保障。

经营保持韧性的背后是稳健的财务支持。2023年金地集团杠杆率进一步下降，资产负债率从上年的72.28%降至68.73%，剔除预收款项后的资产负债率为61.3%，净负债率为53.2%。截至2023年底公司账面货币资金297.38亿元，计息负债余额为919亿元，同比减少20.2%。与此同时，债务结构进一步优化，银行借款占比为75.52%，公开市场融资占比为24.48%，长期负债占全部有息负债比重的55.56%。

债务融资加权平均成本从2022年的4.53%进一步降至4.36%，融资成本一定程度上代表着机构的背书。根据统计，2023年上半年主要地产上市公司综合债务融资成本的平均值为6.3%，金地集团融资成本远低于行业均值，这在一定程度上反映了公司稳健的经营状况。

图：2020年-2023年融资加权成本情况

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资料来源：根据公开资料整理

目前金地集团融资渠道通畅，3月初，公司刚刚获得北京银行40亿元的经营性物业抵押贷款，期限最长不超过15年。加上2月底向招商银行申请的25亿授信额度，仅这两笔融资总金额就达到65亿元。融资落地无疑有利于到期债务的顺利兑付。据悉，近日金地集团已全额偿付两笔公开市场债务，分别是3月1日到期的“21金地01”和3月10日到期的“21金地MTN002”。截至2023年12月31日，金地集团获得各银行金融机构授信总额达到2524亿元，已使用银行授信总额为844亿元，尚剩余授信额度1680亿元。充足的银行授信、较低的融资成本、优质的土储、有韧性的销售均为公司穿越周期的有力保障。

根据全国两会政府工作报告的部署，下阶段政策将聚焦于化解房地产领域风险，特别是房企债务违约风险，同时需求端政策也有望推出。目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。随着政策端和需求端的发力，已经在调整期证明了盈利能力的表现优秀房企将获得市场的回报。

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