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年报解读 | ​越秀地产：经营业绩稳健，“商住并举”提升综合能力

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3月26日，越秀地产股份有限公司（00123.HK）发布2023年年度业绩报告。报告期内，越秀地产实现营业收入人民币802.2亿元，同比上升10.8%，核心净利润34.9亿元。在此基础上，董事会宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率为核心净利润的40%。值得一提的是，2023年越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，同比增长13.6%，增速仍位于行业前列。

图：2020年-2023年越秀地产营业收入与利润情况

年报解读 | ​越秀地产：经营业绩稳健，“商住并举”提升综合能力

资料来源：根据公开资料整理

2023年，在房地产市场处于调整期和消费者信心有待恢复的双重挑战下，越秀地产通过精准投资、深入推进多元化业务和发力数字化营销，实现业绩持续增长。

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合同销售稳健增长，增速位居行业前列

随着房地产行业进入新的发展阶段，城市分化与区域分化加剧。越秀地产凭借热点城市布局以及优秀的产品力，表现出较强的抗周期韧性。年报显示，2023年全年越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，完成全年销售目标1320亿元的107.6%。越秀地产在房地产行业处于调整阶段的背景下，实现了销售金额的稳步增长。越秀地产2023年精准聚焦粤港澳大湾区，该区域全年合同销售金额716.0亿元，同比上升20.0%，对越秀地产全年销售的贡献占比超50%。华东地区、中西部地区和北方地区合同销售金额合计704.3亿元，同比上升7.8%，其中华东地区对其全年销售的贡献占比达到26%。此外，截至2023年12月31日，越秀地产已售未入账合同销售金额人民币1,992.8亿元，较年初上升11.3%。

图：2020年-2023年越秀地产合同销售金额情况

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资料来源：根据公开资料整理

在经营策略方面，越秀地产通过实施“一盘一策”的精准营销策略，持续发力数字化营销及精准定价，提升去化率水平，顺利完成全年销售目标。

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增厚财务安全垫，拓展多元融资渠道

房地产行业深度调整阶段，房企抗风险能力的重要性进一步凸显。2023年，越秀地产的财务稳健安全性进一步加强。截至2023年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币461.0亿元。剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标，财务指标健康安全。

越秀地产债务结构持续优化，多元化融资渠道不断拓展，平均融资成本同比进一步下降。全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%。期末平均借贷成本进一步下降至3.63%，融资成本在行业中处于优势地位。期内成功发行人民币公司债券合共69亿元，加权平均借贷年利率3.37%；发行境外人民币自贸区债34亿元，加权平均借贷年利率3.92%，于境外发行了首单人民币12.1亿元点心债，票面利率为4%。完成供股，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购。

图：2020年-2023年越秀地产平均融资成本情况

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资料来源：根据公开资料整理

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核心城市土储超九成，投资质量不断提高

土地储备规模和结构，一直是外界审视房企健康水平的重要指标。截至2023年末，越秀地产拥有总土地储备约2567万平方米，一线及核心二线城市占比为95%，其中一线城市占比44%，核心二线城市占比51%。从地区分布来看，大湾区占比42%，华东地区占比19%，中西部地区和北方地区合计占比39%。可以看出，在投资策略方面，核心一二线城市依旧是越秀地产战略布局的重点区域。

2023年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式于11座一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约人民币1300亿元。在新增土储中，TOD项目依然是亮点。越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到331万平方米，约占越秀地产总土地储备的12.9%。高质量的土地储备，为越秀地产的未来发展打开了想象空间。

越秀地产积极进行前瞻布局，业务领域覆盖多领域的建设开发与运营。2023年，越秀地产在城市更新领域取得突破进展。广州里仁洞旧村改造项目获得实质性进展，整体签约率已达82%。广州里仁洞旧村改造项目总可售货值约人民币690亿元，其中2024年计划供货34万平方米，新增可售货值约人民币180亿元。广州南洋电器厂城更项目整体签约率已达90%，项目总可售货值约人民币45亿元。2023年，越秀地产于上海市虹口区获取首个城市更新项目，项目总可售货值约人民币30亿元。

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“商住并举”战略深化推进 持续赋能商业发展

越秀地产依然实施“商住并举”的发展战略，通过越秀地产——越秀房托“双平台”，持续优化“资产管理人”商业资管模式，不断提升商业运营能力。

2023年，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币4.87亿元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入约人民币20.87亿元，同比上升11.4%；写字楼业态总体保持平稳，零售商场的经营稳步恢复，四季酒店、雅诗阁公寓收入显著增长，专业市场也实现了出租率的上升和收入的大幅提升。同时，越秀地产持股66.92%的越秀服务集团有限公司也取得了良好的经营业绩，全年实现营收约人民币32.24亿元，同比上升29.7%，在管面积6521万平方米，服务业主28万户，股东应占盈利4.87亿元。

图：2020年-2023年越秀地产轻资产经营性收入

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资料来源：根据公开资料整理

经过多年积累，越秀地产在康养业态方面也取得了满意的成绩。截至目前，越秀康养在大湾区、长三角区域布局22个项目，可经营床位数近8000个，目前在运营床位7273个，入住率实现了较大的提升，康养业务位于行业的前列。

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ESG成绩卓著，“双碳”计划稳步推进

报告期内，越秀地产各项ESG关键绩效指标良好，电子签章减少碳排放13.5吨，商管项目资本化改造降低碳排放量1311吨，项目环境影响评估覆盖率、职工健康体检覆盖率、超甲级写字楼绿色公约签署覆盖率、商业道德专项审计覆盖率均达到100%。越秀地产还制定了“双碳”策略和计划，致力于建造更多的高标准绿色建筑、低能耗和装配式建筑。

越秀地产董事长林昭远表示，2024年越秀地产将围绕“攻坚克难稳增长，精益管理优业绩”的工作主题，以“精益管理”和“新能力、新机制和新文化”的建设为发展的内在驱动力，积极应对市场挑战，2024年合同销售目标人民币1470亿，可售货值人民币2700亿元，在行业新环境和新竞争格局下继续走高质量可持续发展之路，不断提高股东的资金回报和股东价值。

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