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长沙学区房（一）：八方小区何时见顶？

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——本篇文章仅仅表达观点，笔者只是一个普通的买房人，有些逻辑表述不到位、不严谨的地方还请见谅。

最近家庭内部对于买房这件事产生了较大的分歧。现在该不该买房？买一手还是买二手？买江景还是买品质还是买学区？买江山印还是买绿城凤起麓鸣还是买八方小区？……

一致的意见是现在必须坚决、尽快上车。没有什么好犹豫的，持币永远不如持房。

而目前纠结的三个标的：江山印、凤起麓鸣、八方小区，可以说分别代表了长沙房产的三个“极”。顶/级江景、顶/级品质、顶/级学校，该怎么选？

简单聊聊这三个标的。

——江景这个概念是感性的，所谓“览物之情，得无异呼”。不同的人面对同一片景，给出的溢价会截然不同，有人可能只愿意给1K，但是并不妨碍这个市场上也有愿意给出20倍估值的人。

长沙学区房（一）：八方小区何时见顶？

——保利天禧就是个很好的例子。所以在江景视野上不输天禧的江山印肯定是有一定市场的，江山印这个话题我写了很多，不再赘述（目前这货依然未开盘，原因不明）。总之是，1K-2W的溢价空间，波动性很大，天花板很高，套利空间也很大，只需要等待一个合适的买家。

长沙学区房（一）：八方小区何时见顶？

——绿城凤起麓鸣，看过它公区实景的，大概率会爱上它，这的确算是梦中情房的样子。在长沙真正用心做品质的开发商真的是凤毛麟角，绿城的这种精益求精的工匠精神无疑是令人尊重的。不过我看中的房源总价超过了600W，流通性较差，买来基本定位于自住享受，基本不用考虑投资属性。不过人生在世，这么努力工作为了啥？为什么非要考虑投资属性？难道就不能追求舒适和享受吗？

长沙学区房（一）：八方小区何时见顶？

长沙学区房（一）：八方小区何时见顶？

——至于八方小区。引入本篇正题学区房。在长沙，学区房这个概念，看似理性，基于各种数据排名，似乎有理有据。而且这个概念相对复杂，又要研究政策，又要研究学校，又要研究数据……光是学区划分、学校排名、教育局文件就够人喝一壶。然而，最终一套学区房理论研究下来，其实感觉也是雾里看花，很多关键信息都是模糊隐晦、真假难辨，其实这个概念也是偏感性的。

但是，学区房属于刚需，是肯定要配置的。

长沙学区房（一）：八方小区何时见顶？

昨天去看了一套八方小区的二手房，B区139平，2楼送个露台，学位可用，400W，传回来的消息是正在看的时候被其他人买了，侧面反映出八方小区最近确实在风口，但是像某些自媒体说的一个月成交100套，我还是不信的。

长沙学区房（一）：八方小区何时见顶？

在七鱼数据上查到的历史成交数据都才百来套（上图右），最近90天成交量大约30多套，这在二手市场也是很恐怖的数据了，毕竟它贵，又贵流通性还这么强，八方小区也属于最强王者了。

从投资角度，八方小区会是个好的标的吗？说实话，我对于八方钰龙这一套价格体系还是存在疑虑的，距离娃上学还有三年，目前这个价格，实在感觉有点难以下手，除非是三年后，的确有学位需求，从刚需的角度才能理解接盘侠们的想法，反正是为了教育，如果涨了就皆大欢喜，亏了大不了就是教育投资。

而接下来三年会发生什么，实在是难以预料，需要观察的实在太多，比如私转公的那三所牛校（青竹湖湘一、中雅培萃、湘郡培萃）大致会处于什么位置？比如新崛起的长郡外国语风头是否还能继续保持？当然还有长郡双语的公办龙头老大位置会不会受到威胁？（来自南方黑石铺某即将入市新盘的冲击）…

长沙学区房（一）：八方小区何时见顶？

图片来源：长郡外国语实验中学

三年的时间，说来很短其实很漫长，不可预料的因素太多，过去的三年，谁会预料得到大平层的逆势崛起和内卷？谁会预料得到商业地产的一败涂地？特别是关于八方钰龙这种头部学区房，我看到的更多是：

深不可测、波诡云谲。

相比于学区房可能带来的收益，我更关心的是潜在的断崖式下跌乃至归零的风险。

因为它处于一个“饱受攻击”的位置，随便哪一个文件出台，其实对它都是不利的。

小学微机派位、提升指标生比例、限制法拍、教师轮岗……怎么看政策面上都不友好。

特别是涉及到教育、民生、公平这些敏感话题，还记得两年前八方小区那套单价4.5万/㎡的法拍房吗？这就是前车之鉴，高调的下场就是立刻遭遇了政策面的集火攻击，一有冒头即遭严打，引起了后面一波几乎是断崖式的下跌，直到今天也还没有涨回原来的位置。

总之，八方钰龙是点“击鼓传花”味道的，每年稳定涨10%？可能吗？你赚我息，我赚你本，它终究会是有最后一棒的，谁会是最后一棒呢？

——八方钰龙何时见顶？

高调时见顶，枪打出头鸟。

——ZF最喜欢打造什么样的地区？

ZF持有空地最多的地区。

——ZF会扶植怎样的学校？

同样道理，新学校。

长沙学区房（一）：八方小区何时见顶？

图片来源：长郡外国语实验中学

如果我花了大价钱，买入最昂贵最顶/级的“学位房”，并指望着它永葆青春，我担心有一天我会失望地发现：ZF拨出重金，扶植打造郊区的新校，而手里的顶/级学位房，会一天一天的老旧下去。

因为地皮都在他手里，他需要卖地。

随便哪个文件的出台，都是不利的。

——就此引出下一篇的话题“谁动了湘江新区的奶酪”。

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