大多数人只从居民利益的角度看房地产的最新表述，难得要义

涂站峰 • 2023年02月10日 12:44 • 财经信息

从十月份到十二月份，各种有关经济的上层会议关于房地产的表述一脉相承，房地产在未来一段时间内的发展趋势跃然纸上。

为了便于快速认清最新表述的含义，我们先分析下部门、房企和居民的核心利益。

对于部门来说最关注房地产的是经济风险的问题。最新的经济工作会议只在有效防范化解重大经济金融风险上重点说了房地产的问题。这里有两大风险。

第一条风险是居民买的房子不能按时交付，发生聚众闹事的社会风险，这是部门绝不允许发生的，大家都懂。

所以要求扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

这与现实的“三支火箭”遥相呼应，同时我们要看到，部门只是在救优质的头部房企，大多数二、三线以下的房企是不救的，而是被兼并重组。

第二条是系统性金融风险。房地产的按揭贷款被银行认为是优质贷款，如果它会成为金融风险，那一定是居民不愿意或者不能够按时还款了。这里面有两层含义，一是居民不能大量的、长时间的失业，另外就是房价不能跌的资不抵债，居民不愿意还款了。注意，在守住金融风险之上，部门根本不关心房价跌多少，部门可以降息少收款，但不能不收款。

对于房企来说核心利益是活下来，它管不了部门或者居民怎么看，就是偷偷降价、坑蒙拐骗或者其他什么办法，它也要回笼资金，保证利润，减少损失，实在不行就死给你看，等着部门救济。

只有居民是最关心房价的，有房的希望它涨，没房的希望它降，毕竟大部分人的财富都在房产上。但是相比房价，居民最核心的利益是生存，就是衣食住行的需求要得到满足，这一点部门了解的很清楚，所以它的对策很有针对性。一是保证就业，二是稳定物价。就这么简单，毕竟只要有收入、能生活，房价跌点又不是没地方住，居民是可以承受的。

看清了各自的核心利益，我们再来看最新的表述，就能把握要点。

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。这句话各种会议反复提及，可见它的重要性，房地产再炒下去就是金融危机，是美国最希望看到的，房地产今后只将具备居住属性，也就是想在这上面投机做文章是不可能了。既然不能投机，有两种情况，一是房价短时间不会大幅上涨，二是房产没有流动性，这两者至少有一条存在，投机空间就不存在。在中国的房地产市场，部门想要控制这两点，尤其是第二点，易如反掌。

探索新的发展模式。要明白新的发展模式就要先弄清老的发展模式是什么？过去房地产是“高周转、高杠杆”的开发，以售房为主，对应的是快速的城镇化，房价基数低，需求巨大。现在供需失衡，至少是结构性失衡，老的模式玩不下去了，而且现在房价很高，虽然还有农村人口的进城需求，但是有效需求不足。

新的模式就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善长租房政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。也就是说租购并举，重点向租房倾斜是未来的趋势，为什么是租房呢？房价太贵了，就算降点，对于新毕业的大学生来说依然太贵，租房至少也是一种促进消费的举措，比空置强。至于三、四线城市，现在的库存就够你玩几年的，所以不是重点。

有人会说，新模式下地方财政怎么办？那当然是房产税了，不要说不可能，疫情防控放开前你想到了吗？当发展需要时，都是水到渠成的，明年还会有很多意想不到的措施出台。

支持居民合理自住需求。就是要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。相比发达国家，城镇化我们还有10个点的提升空间，所以解决好新市民、青年人等住房问题，还要有优惠的金融支持。要说的是，这一部分需求可能是房地产最后的平稳过渡了，中国人口今年将是负增长绝对不是危言耸听。

总结一下就是，房住不炒，租购并举，新的表述是应对的是现实环境变化的必要转变。